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    药房店员内部培训教材:便秘常用药及药店特殊人群处理

    作者:中国药店
    发表于:2019-08-20

    有些人年纪轻轻承载着不为人知的负担,

    他们有着像房间里囤了好几袋垃圾,

    却没有扔出去的那种烦躁,

    这些人就是——便秘人群。

           现代社会有不少人,因为饮食不规律、长期久坐等不良生活习惯,导致身体出现了便秘的情况,上厕所的时候痛苦不堪。大部分人以为吃点香蕉就能好,严重点的吃泻药促进排便,可是这些都是治标不治本。别以为便秘是件“小事”,它的危害可是很大的哦!

    不过呢,同是便秘,诱因也有不同。

    下面我们一起来看看中医上的“4秘”:

     01.冷秘——脾肾虚寒

    这种情况常见于久病不愈的中老年人身上,这类人群普遍存在着肾阳虚损以及阳气不足的现象,一般在稍微遇寒之后就会出现脾肾阳衰的后果,肠道没有力气,因此大便无力运行,就会导致便秘,这种便秘被称之为冷秘。

    02.虚秘——津液不足

    如果一个人体质比较虚弱,而且气血也比较虚弱的话,就会导致脾胃出现内伤,再加上喝水量比较少的话,大肠没有力气来传送,因此血虚津亏会导致大肠缺乏滋养,肠道干涩的话自然大便也容易干结,这种便秘被称之为虚秘。

    3.热秘——燥热内结

    这是因为不健康的饮食习惯导致的,如果长期饮食太过辛辣刺激,会在不知不觉当中摄入太多的厚味食物,长期以往就会导致阳盛灼阴,这种情况下肠胃很容易耗损津液,因此肠道容易出现燥热的现象,容易导致便秘出现,这种便秘被称之为热秘。

    04.气秘——气机郁滞

    有些人情绪比较忧郁,而且经常坐着缺乏运动,心情不好很容易导致气机郁滞,这种情况下大肠输送速度就会变缓,导致大便停留,因此会形成便秘,这种情况称之为气秘。

      药店常见的便秘治疗药物有几种:容积性泻药、刺激性泻药、滑润性及湿润性泻药、胃肠动力药、微生态制剂、中成药、直肠粘膜保护剂等。

      容积性泻药

      硫酸镁

      镁仅有20%会被吸收,未被吸收的镁离子使小肠内渗透压增高,阻止肠道回吸收水分或自肠壁移出水分,增加大肠内容的容积,对肠黏膜产生刺激,引起蠕动增加而通便;另外,镁离子还可直接刺激肠管蠕动,并引起十二指肠分泌释放胆囊收缩素。

      每次口服5~20克,同时应大量饮水,也可用水溶解后服用,2~3小时后即排出半流性或水样便。

      不良反应:服用大量浓度过高的溶液,可致脱水,同时必须补充足够的液体。镁离子约20%可吸收而经肾排泄,肾功能不良者应慎用。肠道出血病人、急腹症病人、孕妇、经期妇女禁用本品导泻。中枢抑制性药物中毒患者,不宜使用本品导泻排出毒物,以免加重中枢抑制。

      聚乙二醇4000

      为一膨胀性泻药,活性成分是聚乙二醇4000。其为长链聚合物,口服此药后可使肠道液体体积增加,产生轻泻作用。

      药理作用有以下几点:1.纯渗透作用,通过氢键结合并固定水分子;2.恢复粪便的正常体积和重量;3.增加粪便含水量并软化粪便;4.促进肠道转运,加强排便反射。

      优点:1.无结肠发酵过程,无腹痛和排气反应,不影响电解质平衡;2.无刺激作用,不影响肠黏膜的完整性;3.不产酸,不改变肠道PH,不影响结肠的生理功能;4.不含糖,糖尿病及需低糖饮食的患者均适用;5.即使老年患者,长期服用也是安全的。

      由于该药几乎不被吸收,所以没有潜在的毒副作用。用量过大时,可能出现腹泻。

      乳果糖

      本品为一双糖,属渗透性泻药,吸收差,在大肠内被细菌分解,形成乳酸及醋酸,导致容积性排便并产气。有乳酸血症的患者禁用。

      刺激性泻药

      酚酞

      酚酞口服后在肠道遇胆汁或碱性肠液形成可溶性钠盐,刺激结肠黏膜而促进蠕动,并阻止肠液被肠壁吸收,导致泻下。由于其约15%会进行肝肠循环,所以其作用慢而持久,有的可持续3~4天,较适用于慢性顽固性便秘。一般睡前口服0.05~0.2克。用量大时可引起过度腹泻、腹绞痛。约4%长期应用酚酞的患者会出现过敏反应。婴儿禁用,幼儿及孕妇慎用。

      蒽醌苷类此类药主要是大黄、番泻叶、芦荟等含蒽醌苷的植物泻药。此类药能刺激大肠神经丛而加强蠕动,优点是只刺激大肠故不影响整个消化功能。服用含蒽醌苷类的药物后,尿中会排出大黄酸,尿酸性时呈黄色,尿碱性时呈紫红色。

      蓖麻油

      蓖麻油本身并无致泻作用,在小肠上部为脂肪酶水解,释放出有刺激性的蓖麻油酸,引起肠蠕动增加。其作用迅速且对全肠道均有刺激作用,致使小肠内容物能于2小时内全部排至大肠,服药后2~6小时排出稀便,并时伴腹痛。由于这些特点,蓖麻油不宜用于一般慢性便秘,仅作清洁肠道用。孕妇忌用。

      注意事项:1.大黄在小剂量(0.03~0.3克)时有收敛作用,会导致便秘,如需泻下应使用1~5克;2.番泻叶对肠神经有毒性,长期使用可引起神经源性假性肠梗阻;3.番泻叶可引起腹痛、盆腔脏器充血,故月经期或妊娠期患者禁用,哺乳期妇女如果使用,婴儿会出现腹泻;4.蓖麻油在泻下后可有短时间便秘。

      滑润性及湿润性泻药

      开塞露

      部分开塞露里含有甘油,甘油既有润滑作用,又可刺激直肠肠壁反射性地引起排便。

      胃肠动力药

      西沙必利

      通过兴奋胃肠道胆碱能中间神经元及肌间神经丛的5-HT4受体,刺激乙酰胆碱释放,增加胃肠蠕动收缩,从而增强消化道的动力与协调性。西沙必利为全胃肠动力药,能增加排便的频率,软化粪便及使粪便易于排出。

      其不良反应少而轻微,偶有头晕、头痛、肠鸣音增强及出现稀便等。大剂量服用时可导致室性心律失常等问题,故严重心脏病患者慎用。

      莫沙必利

      餐前30分钟和晚上9时服药。

      普卡必利

      不影响黏膜敏感性和括约肌功能,报道称其对便秘的治疗比西沙必利更直接,更有效。

      微生态制剂

      主要有培菲康、金双歧、乳酸菌素片等。

      主要药理作用是改善肠道菌群,发酵糖产生大量的有机酸,使肠腔内PH下降,调节肠道正常蠕动,缓解便秘。

      直肠粘膜保护剂

      当患者患痔疮或肛裂时,剧烈的疼痛可导致肛门紧张性挛缩,久而久之,逐渐形成反射性排便恐惧综合征,引发或加重便秘。针对此类病人,给予直肠黏膜保护剂(如太宁栓剂),可减轻和缓解疼痛,阻断痛-缩恶性循环。

      中成药

      对于中成药的选用,不可直接针对症状一味攻下,应该仔细辨证,根据不同证型选择适宜的中成药,必要时可选用两种中成药配合使用。

      胃肠实热

      大便干结,数日不通,腹中胀满,疼痛拒按,面赤身热,日哺热甚,多汗,尿赤,时欲饮冷,口舌生疮,口臭,语声重浊,呼吸气粗,舌干,苔黄厚腻,或焦黄起芒刺。

      对于胃肠实热的患者,可以使用便秘通软膏外用,同时内服麻仁软胶囊或麻仁润肠软胶囊、麻仁滋脾丸、麻仁润肠丸等。比较以下几种中成药的组方可以发现,麻仁软胶囊和麻仁滋脾丸的泻下力量是最强的,因为其组方中泻下药大黄与行气药厚朴、枳实相配合,增强了泻下作用。其余几种内服药虽然以润肠为主,但其中也均含有大黄或番泻叶,故年老体弱者应遵医嘱服用。

      便秘通软膏,组方为牡丹皮、冰片、紫苏梗、沉香、白芷。功能主治为通便消胀,顺气导滞,用于大便秘结,腹中胀痛,胸胁痞满,嗳气腹闷。外用,涂擦肚脐内,按摩30秒。

      麻仁软胶囊,组方为火麻仁、苦杏仁、大黄、枳实(炒)、厚朴(姜制)、白勺(炒)、辅料为棕榈油、氢化棕榈油、蜂蜡、磷脂、色拉油。功能主治为润肠通便。用于肠燥便秘。

      麻仁润肠软胶囊,组方为火麻仁、苦杏仁(去皮炒)、大黄、木香、陈皮、白芍,辅料为蜂蜜。功能主治为润肠通便,用于肠燥便秘。

      润肠胶囊,组方为桃仁、羌活、大黄、当归、火麻仁。功能主治为润肠通便,用于实热便秘。

      通便灵胶囊,组方为番泻叶、当归、肉苁蓉。功能主治为泻热导滞,润肠通便,用于热结便秘,长期卧床便秘,一时性腹胀便秘,老年性习惯便秘。

      麻仁滋脾丸,组方为大黄(制)、火麻仁、枳实(麸炒)、厚朴(姜制)、苦杏仁(炒)、郁李仁、当归、白芍。功能主治为润肠通便,健胃消食。用于胸腹胀满,大便不通,饮食无味,烦躁不宁。

      麻仁润肠丸,组方为火麻仁、苦杏仁(去皮炒)、大黄、木香、陈皮、白芍,辅料为赋形剂蜂蜜。功能主治为润肠通便。用于肠胃积热,胸腹胀满,大便秘结。

      肝脾气滞

      常表现有大便多日不通、后重窘迫、欲便不得、精神抑郁,噫气频作,胸脘痞闷,胁胀,或经期乳胀,或呕吐上逆,咳嗽气喘,舌苔白腻。

      对于肝脾气滞的患者,应使用疏肝行气类中成药加单味通便中成药(如只含单味番泻叶的番泻叶颗粒、只含单味芦荟的舒秘胶囊),同时还可外用便秘通软膏。疏肝行气类中成药可用于便秘的主要有以下几种。

      四消丸,组方为大黄(酒炒)、猪牙皂、牵牛子、香附。功能主治为消水、消痰、消食、滞气,导滞通便,用于一切气食痰水,停积不化,胸脘饱闷,腹胀疼痛,大便秘结。

      槟榔四消丸,组方为槟榔,大黄(酒炒),牵牛子(炒),猪牙皂(炒),香附(醋制),五灵脂(醋炒)。功能主治为消食导滞,行气泻水,用于食积痰饮,消化不良,脘腹胀满,嗳气吞酸,大便秘结。

      沉香舒郁丸,组方为木香、沉香、陈皮、厚朴、豆蔻、青皮、香附、延胡索、柴胡、姜黄、甘草、辅料为蜂蜜。功能主治为舒气开胃,化郁止痛,用于胸腹胀痛,胃部疼痛,偶吐酸水,消化不良,食欲不振,郁闷不舒。

      开胸顺气丸,组方为槟榔、牵牛子(炒)、陈皮、木香、厚朴(姜制)、三棱(醋制)、莪术(醋制)、猪牙皂。功能主治为理气宽胸,消积导滞,用于气郁不舒,停食停水引起的胸膈痞满,脘腹胀痛,饮食少进。

      脾肺气虚

      大便燥结或软,但数日不通,有时虽有便意,但解下困难,努则汗出气短,甚则喘促,便后虚疲至极,倦怠懒言,语声低怯,腹不胀痛,或有肛门脱垂,形寒面白,唇甲少华,舌淡嫩,苔薄白。

      脾肺气虚的患者可服用补中益气丸加番泻叶颗粒或舒秘胶囊。

      补中益气丸,组方为炙黄芪、党参、白术(炒)、当归、升麻、柴胡、陈皮、炙甘草、生姜、大枣。功能主治为补中益气,用于体倦乏力,内脏下垂。

      另外,对于辨证为脾肾阳虚和血虚阴亏的便秘患者,药店难以找到适宜的中成药,应推荐其就医。

      特殊人群处理

      老年人

      主要问题是缺乏运动,同时服用药物过多。治疗同成年人,注意改变生活方式和饮食习惯;对于动力不足乳果糖更有效;对那些缺乏活动的患者渗透性缓泻剂或刺激缓泻剂比容积性泻剂更有效;番泻叶和纤维素联合应用比乳果糖单独应用效果好;尽量停用致便秘药物是重要的。

      妊娠

      增加膳食纤维、饮水及运动是这类患者主要的治疗措施,无效时可服用缓泻剂,但只能短期采用药物治疗;药物安全性是选择泻剂时必须考虑的,容积性缓泻剂比刺激性缓泻剂安全;正常剂量的番泻叶是安全的,但妊娠晚期或妊娠不稳定时要慎重服用;容积性缓泻剂不会进入乳汁,大剂量番泻叶可进入乳汁引起婴儿腹泻和幼儿肠绞痛。

      儿童

      高纤维饮食和足量饮水是第一位的;避免过量奶制品。如增加纤维素和饮水无效,可给予缓泻剂(最好口服);尽早开始治疗是重要的,因为慢性便秘可导致巨直肠、粪便嵌塞和粪便溢出;为预防粪便嵌塞复发,可长期使用大便软化剂;规律用药是重要的,因为间断用药可引起复发。

      糖尿病患者

      对那些不能或不愿意增加膳食纤维的患者,容积性泻剂是安全有效的;糖尿病患者应避免缓泻剂如乳果糖和口服山梨醇,因为其代谢产物可影响血糖水平,尤其是1型糖尿病患者。

      临终关怀

      在疾病晚期,预防便秘是极为重要的。预防脱水和预防性使用缓泻剂是重要的;如果粪便硬,直肠充盈,推荐饮水基础上用丹蒽醌、甘油栓剂或多库酯钠导泻。如果粪便较软,可用刺激性泻剂如番泻叶或比沙可啶;如果结肠充盈并有肠绞痛,可用大便软化剂如多库酯钠。如无肠绞痛,推荐用丹蒽醌,也可用聚乙二醇4000;乳果糖可代替多库酯钠,但可能可引起浮肿和体位性低血压(液体转移至肠道)。

      旅行后便秘

      尤其是女性,由于旅游打乱了正常的饮食和排便习惯会出现便秘。提早规律饮食和增加蔬菜和水果的食用有助于预防便秘,如果已经出现症状,可服用渗透性缓泻剂(乳果糖,聚乙二醇4000等)。

      子宫切除术后便秘

      骨盆手术后可出现便秘。子宫切除术引起的骨盆底粘连和骨盆神经的损伤可能是子宫切除术后便秘的原因。

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    药店常见的便秘治疗药物有几种:容积性泻药、刺激性泻药、滑润性及湿润性泻药、胃肠动力药、微生态制剂、中成药、直肠粘膜保护剂等。

     

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    校企合作!山东11部门出台办法 促进职业教育质量提升!

      日前,山东省教育厅等11部门印发《山东省职业学校校企合作促进办法》(点击文末原文链接查看全文)。 山东省教育厅等11部门 关于印发《山东省职业学校校企合作促进办法》的通知 鲁教职发〔2018〕2号 各市发展改革委、教育局、工业和信息化局、财政局、人力资源社会保障局、自然资源局、住房城乡建设局、农业农村局、国资委、地方金融监管局、税务局,各高等学校:   产教融合、校企合作是职业教育的基本办学模式,是办好职业教育的关键所在。为深入贯彻落实党的十九大和全国教育大会精神,落实《国务院关于加快发展现代职业教育的决定》(国发〔2014〕19号)、《国务院办公厅关于深化产教融合的若干意见》(国办发〔2017〕95号)、教育部等六部门《职业学校校企合作促进办法》(教职成〔2018〕1号)和《山东省人民政府关于贯彻国发〔2014〕19号文件进一步完善现代职业教育政策体系的意见》(鲁政发〔2015〕17号)要求,完善职业教育和培训体系,深化产教融合、校企合作,省教育厅会同省发展改革委、省工业和信息化厅、省财政厅、省人力资源社会保障厅、省自然资源厅、省住房城乡建设厅、省农业农村厅、省国资委、省地方金融监管局、省税务局研究制定了《山东省职业学校校企合作促进办法》,现印发给你们,请结合实际抓好贯彻执行。 山东省教育厅 山东省发展和改革委员会 山东省工业和信息化厅 山东省财政厅 山东省人力资源和社会保障厅 山东省自然资源厅 山东省住房和城乡建设厅 山东省农业农村厅 山东省人民政府国有资产监督管理委员会 山东省地方金融监督管理局 国家税务总局山东省税务局 2018年12月19日 山东省职业学校校企合作促进办法 第一章 总则   第一条为深入贯彻党的十九大和全国教育大会精神,促进、规范和保障职业学校校企合作,发挥企业重要办学主体作用,构建产教融合、校企合作、工学结合、知行合一的共同育人机制,建设知识型、技能型、创新型劳动者大军,弘扬传承工匠精神,培育齐鲁工匠,完善现代职业教育制度,根据《职业教育法》、《国务院办公厅关于深化产教融合的若干意见》(国办发〔2017〕95号)、教育部等六部门印发的《职业学校校企合作促进办法》(教职成〔2018〕1号)等有关法律法规和政策规定,结合本省实际,制定本办法。   第二条本办法所称校企合作是指职业学校和企业在实施职业教育过程中通过协议等方式约定双方权利义务,以共同育人、合作研究、共建机构、共享资源等方式实施的合作活动。   第三条校企合作实行政府推动、市场引导、行业指导、社会参与、校企双主体实施的合作机制。县级以上地方人民政府应当建立健全校企合作支持政策、服务平台和保障机制。   第四条开展校企合作应当全面贯彻党和国家教育方针,遵循平等自愿、责任共担、过程共管、成果共享的原则,坚持依法依规实施,保障合作各方的合法权益,调动校企双方积极性,实现共同发展。   第五条省、设区的市、县(市、区)教育行政部门分别会同同级人力资源社会保障部门、行业主管部门等有关部门,做好本行政区域内职业学校校企合作的统筹协调、规划指导、宏观管理和服务保障等工作。   发展改革、工业和信息化、财政、自然资源、城乡规划、农业农村、国有资产管理、金融、税务等有关部门根据职责分工做好校企合作有关工作。   行业主管部门和行业组织负责本行业校企合作的统筹、协调、指导、推动等工作。 第二章 合作形式与内容   第六条职业学校应主动与合法经营、技术先进、管理规范、符合安全生产法律法规要求的企业开展合作,积极为企业提供所需的技术、信息、课程、师资、培训、人力等资源。   企业应当依法履行实施职业教育的义务,积极为学校提供技术、信息、资本、知识、设施、设备、管理和人力等资源。   第七条职业学校和企业结合实际在人才培养、技术创新、就业创业、社会服务、文化传承、国际合作与交流等方面,开展以下合作: (一)根据区域产业发展需求,合作设置专业、研发专业标准、完善课程体系、制定教学标准、开发教材和教学设备及辅助用品等; (二)合作研制岗位规范、质量标准、产品标准等,参与或牵头制定行业标准; (三)开展人员相互兼职、教师实践、员工培训、员工继续教育、学生实习实训、学生就业创业、职业能力培训、职业技能鉴定等; (四)实施现代学徒制和企业新型学徒制,实行招生招工一体化,学生学徒双重身份,校企双主体育人; (五)通过股份制、混合所有制、协议合作等多种形式创建职业学校,共建共管职教园区、产业学院、工程(技术)中心、传承创新平台、“双创”基地、实践基地等教学和科研机构; (六)合作组建职业教育集团或产教联盟,搭建产学研用合作平台; (七)合作开展技能竞赛、教学(带徒)比赛、优秀文化传承和社会服务等活动; (八)联合开展国际合作与交流; (九)法律法规未禁止的其他合作方式和内容。   第八条职业学校和企业根据区域产业规划、学校发展和行业企业需求等,制定合作规划,建立适应开展校企合作的教育教学组织和管理制度,明确相关机构和人员,改革教学内容和方式方法、健全质量评价制度。   第九条职业学校和企业应当经平等协商、自愿签订合作协议,明确目标任务、合作形式、权利义务、合作期限等事项。   第十条职业学校和企业应当建立合作过程管理和绩效评价制度,定期总结合作成效,创新合作形式,拓展合作领域,提高合作水平。 第三章 促进政策与措施   第十一条建立教育、发展改革、工业和信息化、财政、人力资源社会保障、自然资源、城乡规划、农业农村、国有资产管理、金融、税务等有关部门参与的工作协调机制,研究解决职业教育校企合作中的重大问题。   第十二条教育、人力资源社会保障部门应当会同工业和信息化等有关部门,建立产教融合信息服务平台,指导、协助职业学校与相关企业建立合作关系。 鼓励有关部门、行业、企业共同建设互联互通的校企合作信息化平台,引导各类社会主体参与平台发展、实现信息共享。   第十三条县级以上地方人民政府有关部门在制定产业发展规划、产业激励政策、脱贫攻坚规划、土地利用总体规划、城乡规划时,应当将促进企业参与校企合作、培养技术技能人才作为重要内容,加强指导支持,提供服务。   行业主管部门和行业组织应当根据行业特点和发展需要,组织和指导企业提出校企合作意向或者规划,做好与相关规划的协调衔接,并提供相应支持和服务。   第十四条将校企合作作为衡量职业学校办学水平的基本指标,在学校设置、专业设置、招生计划、教学评价、教师配备、项目支持、学校评价、人员考核等方面提出相应要求;支持校企合作开设产业发展急需的跨界复合型专业,支持合作成效明显的专业优先参与各类职业教育项目。   第十五条县级以上地方人民政府对校企合作成效显著的企业,按规定给予相应的优惠政策或一定奖励;鼓励职业学校通过场地、设备租赁等方式与企业共建生产型实训基地,并按规定给予相应政策优惠。   第十六条县级以上地方人民政府应当不断加大校企合作投入,通过专项支持、购买服务、贴息贷款等形式支持校企合作。   第十七条县级以上地方人民政府及有关部门应当按规定落实校企合作财税优惠政策。科学确定高等职业学校校企合作办学项目,校企合作办学专业学费标准可上浮一定比例。   第十八条职业学校自办的、以服务学生实习实训为主要目的的企业或经营活动,按照国家有关规定享受税收等优惠。   第十九条鼓励企业接收学生实习、实训、学徒,企业因接收学生所实际发生的与取得收入有关的合理支出,以及企业发生的职工教育经费支出,依法在计算应纳税所得额时予以扣除。   第二十条鼓励企业投资捐赠职业教育,对企业通过公益性社会团体或县级以上人民政府及其部门,用于教育事业的捐赠支出,在年度利润总额12%以内的部分,准予在计算企业所得税应纳税所得额时扣除;超过年度利润总额12%的部分,准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。   第二十一条鼓励金融机构依法依规审慎授信管理,为校企合作提供相关信贷和融资支持。积极支持符合条件的企业在资本市场进行股权融资、债券融资,加大实习实训基地等校企合作项目投资。   第二十二条鼓励市、县级人民政府盘活利用存量建设用地支持职业学校校企合作,并根据校企合作规划确定的年度建设任务,在土地利用供应计划中给予优先支持。   第二十三条职业学校和实习单位应当为实习学生投保实习责任保险,其中,中等职业学校学生实习责任保险纳入生均公用经费。职业学校、企业应当在协议中约定为实习学生投保实习责任保险的义务与责任,健全学生权益保障和风险分担机制。支持保险公司针对现代学徒制、企业新型学徒制等开发保险产品。   第二十四条建立企业接收学生实习实训成本补偿机制,实习实训期间,为实习实训学生提供不低于当地最低工资标准的基本生活补助,所需经费由实习实训基地和当地财政按规定分担。   第二十五条政府相关部门依法支持职业学校为开展企业培训、技术开发、咨询服务、继续教育、学术交流等变更业务范围。   允许职业学校面向社会提供有偿服务,开展有偿服务及校企合作所得收入、校办产业年度利润等收入可用于单位绩效工资发放。   允许职业学校开展生产服务性实习实训取得的勤工俭学收入可提取一定比例支付学生劳动报酬。   职业学校教师根据相关规定取得的科技成果转化现金奖励计入当年本单位绩效工资总量,但不受总量控制,不作为调控基数。   第二十六条企业举办职业学校符合职业教育发展规划要求的,各地可通过政府购买服务等方式给予支持。   鼓励规模以上企业依托职业学校职工培训和继续教育机构,开展职工培训和继续教育学习成果认定,依照有关规定和办法与职业学校教育实现互认和衔接。   第二十七条 支持国有企业与当地职业学校开展专业共建、师资培养、职工培训、技术服务等多种形式的深度合作,规模以上企业安排实习岗位接纳职业学校学生实习实训。   支持建设校企一体化合作办学示范校和企业,对成效突出、示范作用强的项目,给予一定奖励,并将其作为企业评优评先、项目资助的重要依据。   工业和信息化等部门应当把企业参与校企合作情况,作为服务型制造示范企业以及其他有关示范企业评选的重要指标。   第二十八条 各相关部门应当采取措施,鼓励支持企业建设产教融合型或教育型企业,对进入产教融合型或教育型企业目录的给予“金融+财政+土地+信用”的组合式激励,并按规定落实相关税收优惠政策。   国家产教融合试点企业兴办职业教育的投资符合条件的,可按国家有关规定享受优惠政策。   第二十九条实行职教集团备案制度,支持建立以资本为纽带、以专业为支撑的紧密型职教集团,形成一批具有示范引领作用的骨干职教集团。   支持产教融合型企业和教育型企业在职教集团(联盟)、行业(专业建设)指导委员会等组织中发挥重要作用;支持企业、职业学校、科研机构、行业协会或其他组织机构,在自愿的前提下组建产教联盟、实体化运作。   第三十条鼓励校企合作开展学徒制培养,经教育部门或人力资源社会保障部门认定实施学徒制的学校和企业,当地政府应当利用财政资金或职工培训经费按规定给予补助,企业应当安排一定比例职工教育培训经费用于学徒培养。   第三十一条教育部门会同工业和信息化、财政、人力资源社会保障、国有资产管理等相关部门制定有力措施,鼓励社会力量通过独资、合资、合作等形式举办或参与举办职业教育,允许社会力量通过购买、承租、委托管理等方式改造办学活力不足的公办职业学校,鼓励举办混合所有制性质的二级学院。   第三十二条教育、人力资源社会保障等部门应当采取措施,促进职业学校和企业人才资源合理流动、有效配置。   职业学校教职工人员控制总量的20%可面向企业聘用高技能人才担任兼职教师。职业学校专业技术人员到企业挂职或者参与项目合作期间,与人事关系所在单位在岗人员同等享有参加职称评审的权利。   第三十三条经所在单位允许,职业学校教师、企业技术和经营管理人员根据合作协议,分别到企业、学校兼职的,可根据有关规定和双方约定确定薪酬。支持职业学校面向合作企业设置“产业教授”、“技术特派员”等创新型岗位或特设岗位。   职业学校及教师、学生拥有知识产权的技术开发、产品设计等成果,可依法依规在企业作价入股;企业人员在校企合作中取得的教育教学成果,可视同相应的技术或科研成果,按规定予以奖励。   职业学校和企业对合作开发的具有专利资质的产品,根据双方协议,享有使用、处置和收益管理的自主权。   第三十四条学校应当将行业企业实践经历作为认定教育教学能力、取得专业课教师资格的必要条件。   专业课教师(含实习指导教师)每5年到企业或生产服务一线实践累计不少于6个月,无企业工作经历的新任教师应先实践再上岗。公共基础课教师也应定期到企业进行考察、调研和学习。   第三十五条职业学校和企业应当将参与校企合作作为教师和员工业绩考核评价的重要内容,在职称评审、岗位聘用和评优表彰等方面,同等条件下优先对待。   第三十六条职业学校应当吸纳合作关系紧密、稳定的企业代表加入理事会(董事会),参与学校重大事项的审议,推动学校优化内部治理。   第三十七条支持职业学校配合企业“走出去”,在“一带一路”沿线国家建立办学机构、研发机构;支持承揽海外大型工程的省内企业与职业学校联合建立国际化人才培养基地,加快培养适应企业“走出去”要求的技术技能人才。   第三十八条县级以上地方人民政府有关部门要对在校企合作中做出突出贡献的人员进行表扬和奖励,积极营造全社会充分理解、大力支持、深度参与校企合作的良好氛围。 第四章 监督检查 第三十九条县级以上地方人民政府应当将促进校企合作作为对下级人民政府履行教育职责评价的重要内容,并纳入督查报告。 第四十条各级教育、人力资源社会保障部门应当将校企合作情况作为职业学校办学业绩和水平评价、工作目标考核的重要内容,并会同各级工业和信息化、国有资产管理等相关部门及行业组织,强化对企业开展校企合作的监督、指导、检查和服务。 第四十一条有关部门应当按照各自职责依法依规对校企合作资金管理和使用情况进行监督。对违法违规使用校企合作资金的,3年内不得申报各级各类财政资金支持项目。 第四十二条职业学校和企业在合作过程中应当保护学生、教师、企业员工等的合法权益;对违反相关法律法规规定的,由相关主管部门责令整改,并依法依规追究相关单位和人员责任。 第四十三条企业应按规定提取使用职工教育培训经费,对不按规定使用的,责成改正并记入企业信用记录;拒不改正的,由县级以上地方人民政府依法收取企业应当承担的职工教育培训经费,统筹用于本地职业教育。 第四十四条职业学校、企业骗取、套取政府资金的,有关主管部门应当责令限期退还,并依法依规追究单位及其主要负责人、直接责任人的责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。 第四十五条有关行政部门及其工作人员违反本办法规定,在校企合作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法依纪对主管人员和直接责任人员给予行政和纪律处分;构成犯罪的,移送司法机关,并依法追究刑事责任。 第四十六条违反本办法规定的其他行为,法律、法规已有处罚规定的,从其规定。 第五章 附则   第四十七条本办法所称职业学校,指依法设立的各类职业学校(含技工院校)。   本办法所称企业,指在各级市场监督管理部门登记注册的各类企业。   第四十八条本办法适用于本省行政区域内的职业学校与国(境)内外企业在本省内进行的校企合作。   职业学校与国(境)外企业所开展的校企合作,除执行本办法外,亦应执行其他相关法律法规。   第四十九条其他层次类型的高等学校开展校企合作,职业学校与机关、事业单位、社会团体等机构开展合作,可参照本办法执行。   第五十条本办法自2018年12月31日起施行,有效期至2023年12月31日。

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    职业教育校企合作办学现状及对策分析

    【关键词】中职 校企合作 现状 对策 《职业学校校企合作促进办法》发布一年半之际,我们可以做一个更全面的复盘,整个“办法”执行的现状。“现在国内很多校企合作停留在签协议、挂牌子,以及学生参观等方面,这不是真正意义上的校企合作。”在今天举行的市政协十三届二次会议举行专题会议上,徐滕岗委员感慨有些校企合作名不符实,产教融合、产学合作喊了这么多年,效果不理想。 什么是校企合作呢,顾名思义,是学校与企业建立的一种合作模式。采取与企业合作的方式,有针对性的为企业培养人才,注重人才的实用性与实效性。校企合作是一种注重培养质量,注重在校学习与企业实践,注重学校与企业资源、信息共享的“双赢”模式。 企业的发展,科学技术是第一生产力,人才的需求直接制约着企业的发展,但是目前中职教育仍存在许多的问题,出来的学生远远不能满足企业的需要,就其主要原因还是校企的对接问题。 一、中职校企合作的现状 校企合作历来是职业教育发展过程中一个基本的命题。通过引入高端企业的技术标准,校企双方共商人才培养机制,共建专业及课程体系,共同开发课程标准。在我国职业教育从数量增长型向质量效益型发展的过程中,迫切需要先进经验、示范模式和现代理论的指导。在这样的背景下,德国“双元制”及其创造的“德国奇迹”,为我们从理论和实践相结合的角度回答或解决职业教育改革与实践中存在的问题,提供了很好的参考。 目前,高校操作“校企合作”有四种类型:学术研究型、应用研究型,应用技术型,应用技能型。应用技术型和应用技能型高校为中国制造、中国服务输送了大量的相关人才,以校企合作为特点的德国“双元制”职业教育模式在中国出现了各种实践形式: 1.“订单式”。“订单式”即“学校与企业签订人才培养协议,共同制订人才培养计划,共同组织教学,学生毕业后直接到企业就业的人才培养模式”。 2.“2+1式”。该模式的内涵是学生前两年在校内学习与生产实习,最后一年到企业顶岗实习和毕业设计。 3.“工学交替式”。即“学校与企业共同制定人才培养方案,学生在企业实践与学校学习相互交替,学用结合的教育模式”。该模式对企业的选择性较强,难以进行大面积的推广。 4.“工学结合式”。该模式通过学校和合作企业的双向介入,将学生在校的理论学习、基本训练与在企业的实际工作学习有机结合起来。 近几年中职实施校企合作的办学模式从形式到内容都有了新的发展,一是办学主体多元化,有校办产业(企业)式、行业(企业)办学式、校企股份合作式;二是校企合作内容多样化,有技术合作式、人力资源合作式、资本合作式、教学内容合作式;三是校企合作中企业参与多层化,有企业配合式、校企联合培养式、校企实体合作式等等。 校企共同开展专业建设,使学校的教学跟上行业前沿技术变化,从而使学生更加符合企业实际需求,具备水平更高、实战能力更强的技能技术。“校企合作”培养模式会分为学校、企业和学生。在学校是学习理论知识,企业提供实习平台。简单来讲就是,学生在大一大二的时候和正常专业学科学的课程是一样的,比如计算机专业,统招生和校企合作的学生是要一起上课的,是一样的老师。大三之后呢,校企合作的学生实习的成分就更浓重一些。他们可能就去这个公司去做实习的工作,在实习中去学习。那么合作的企业也会派老师过来讲课。以这样的形式使学生和这个企业的关系或者说和这个岗位的关系更紧密一些。我们来看一看校企合作办学有哪些优点和不足,这也是家长们比较关心的。 优点一:毕业证无差别。毕业证来说,他在校企合作的这个方向上和普通的本科批次上没有任何区别。不会标注“校企合作”字样。所以说在以后我们找工作的时候是跟统招生是一样的。对我们来说这也是一个高分低就的机会。以相对低的分数考进去,之后可以拿到一个同样的毕业证,保证毕业的一个质量。 优点二:分数偏低。一般要比统招专业分数低40-60分。如说我们都很了解的山东财经大学。今年的录取最低分是549分,他的校企合作的分数是485分,比统招分数低了64分。而且校企合作的专业也都是好专业。一个是计算机科学与技术,一个信息管理与信息系统这两个专业方向,也是比较适合就业的。 优点三:就业有优势。校企合作的学生在面试的时候会更有优势一些。因为在本科阶段的学习中就涵盖了上班可能前三个月培训的内容。比如软件的学习,一些知识的运用,包括再实习的过程中也跟过一些项目等等。这些在找工作当中还是非常必要的。 优点四:考研不受影响。在考研的时候不分你是正常批次还是校企合作。企业可以推荐就业,但不是强制就业。还是存在一个双选的可能性的。 以上这是优势,那么我们看一下有弊端的地方 必须要去企业进行实习。如果你的孩子偏研究型的性格,可能喜欢理论性比较强的专业,那企校合作这个专业可能并不是太适合,因为他还是比较偏实用型的专业。所以要慎重考虑一下。 学费比较贵一些。这个贵呢也不是特别离谱,比普通院校要高。我大约统计了一下,学费一年大约在一万左右。比如青岛大学的软件工程(服务外包)是一万二。这也是家长需要考虑的一个地方。 生源质量一般。转专业只能在校企合作自己的专业里面考虑,因为毕竟是以这样的分数招进来的。虽然和普通招进来的学生是在一起上课,但身边的同学分数上还是不会很高。 报考难度增加。我们刚才讲到了,校企合作因为毕业证和统招没有任何区别,家长也越来越熟知这个专业,分数也是历年看涨的。特别是17年取消了一本线,一二本本科批次合并,那么我们在填报的时候很容易就会出现竞争压力变大的情况。原来一本分数线以上的考生不会考虑校企合作,那么现在来说,一本学生可能会把校企合作作为一个保底的专业。这一点我们是要提前考虑到的。也有理由预期到,校企合作的分数还会进一步提高。或者专业的两极化会增大。好专业的分数会更高,不好的专业分数会更低。所以在填报的时候一定要注意。 二、中职实施校企合作存在的问题 就现状而言,中职推行校企合作依然面临着不对等性,脆弱性、风险性,缺乏体制、机制保障等问题,具体表现在以下几个方面: 1.学校合作能力不强。在校企合作的过程中,由于学校合作能力与企业的期望存在不对等性,因此,校企合作难以深入开展,有的甚至难以为继,学校自身的合作能力不强是一个重要的制约因素。导致学校合作能力低下的原因主要有专业建设缺乏内涵、师资水平不高、现有的学科化教学安排不能与企业对接、办学思想落后,缺乏改革的勇气和创新的能力等。 2.企业参与动力不足。企业参与职业教育的程度较低,积极性不够。比如我国的企业以中低端制造业为主,利润空间有限,使得企业在中短期内普遍缺乏按较高的标准来培训员工的动力;整个社会的诚信度较低,高水平、高素质的劳动力又短缺,也使得企业不愿承担风险去花大价钱培训员工,而怕最后落得个“为他人做嫁衣”。 在校企合作中,学校非常迫切,也非常热情,但是企业那边并不太主动。因此我们建议,市政府加快出台相关的地方政策法规,把企业的积极性调动起来,比如对那些积极参与产学合作的企业加大减免税收力度。 3.政府主导引力不够。现有的校企合作大多是短期的、不规范的、靠感情和人脉关系维系的低层次合作。校企合作依然缺乏体制、机制的保障,政府主导作用的发挥尚不明显。为了确保这些院校与企业之间的有效对接,提高双师型队伍的建设,建议政府应该切实加大对这两类院校的投入。 三、中职实施校企合作的思考 从学生自身来讲,很多本科生毕业之后,由于他们学的理论性的东西太强,不能胜任公司的一些岗位,所以这个时候就出现了校企合作这么一个项目。就是由学校、企业合作,为某个行业培养更具备这个行业能力的一些人才,直接可以上手的的一些人才。 从专业性质来讲,这些“校企合作”专业都是实操性比较强的。比如计算机,都是计算机专业像嵌入式开发,或者智能硬件,会分的非常细。这是为了这个行业的具体某个岗位去培养人才,这就是校企合作的一个意义。 从专业性质来讲,这些“校企合作”专业都是实操性比较强的。比如计算机,都是计算机专业像嵌入式开发,或者智能硬件,会分的非常细。这是为了这个行业的具体某个岗位去培养人才,这就是校企合作的一个意义。要推进校企合作的不断深入,实现中职的可持续发展,必须从以下几个方面为校企合作创造条件。 1.学校必须加强内涵建设,提高自身的核心竞争力。要以专业现代化建设为载体,大力加强专业内涵建设。协调好专业稳定性和适应市场变化之间的关系,形成专业特色和品牌优势,增强学校的吸引力。进行课程体系改革,加强文化基础课教学。一方面着眼于加强对学生实践操作技能的培养,另一方面也在逐步强化文化基础课的基础性、层次性与提高性。突出自身的专业特色,并探索一条产教结合的新路子。 明确培养目标,强化学习目的,提高教育与教学质量,并加强与家庭和社区的联系与沟通,为学生的成长营造良好的社会环境。实施开放式办学。学校要具备市场意识,只要有利于学校发展,有利于服务地方经济建设,有利于为企业发展服务,都应当积极行动,学校也只有在为企业和地方经济建设提供服务的过程中才能实现自己的价值和地位。 2.社会必须营造一个适宜技能人才培养的发展环境。德国的双元制职业教育体系一直被世界称颂,被誉为德国经济繁荣的“秘密武器”。正如德国谚语所说,“不教孩子技术,就等于教会了他偷窃”。可以说德国职业教育的成功与德国社会历来重视职业技能是分不开的。因此,我国政府应当促进社会形成对技能型人才与学术型人才同样尊重的环境和并列发展的途径,从而形成正确的人才观,这对于营造适宜职业教育发展的环境是十分重要的。 3.政府要充分发挥主导作用。一方面,政府必须充分认识到职业教育在社会发展中的重要作用,发挥资源配置的作用,支持职业教育的发展;另一方面要充分开展职业和升学指导。树立“适合的,才是最好的”理性求学观念,使学生能各得其所,从而避免教育资源的不合理配置和由此引起的极大浪费。 四、校企合作的3.0模式五大创新 1.合作建专业 引入高端企业的技术标准,校企双方共商人才培养机制,共建专业及课程体系,共同开发课程标准。 校企共同开展专业建设,使学校的教学跟上行业前沿技术变化,从而使学生更加符合企业实际需求,具备水平更高、实战能力更强的技能技术。 2016年学校与机械模具行业龙头企业、上市公司———深圳市银宝山新科技股份公司合作举办的“银宝山新模具班”,引入与德国水平同步的企业先进技术标准,引入德国“双元制”职教模式。 2016年学校还与宝马公司开展合作,引进宝马先进的培养模式、培训资源,包括教学资料、教材、学材、工作页、教具等,按照宝马培训系统流程及方法,共建宝马BEST售后英才班。通过学习宝马培训学院的教学理念和教学方法,开展符合宝马国际化的教学,学校7名教师已取得宝马教师资格证书。 2.合作研课程 引入高端企业的真实项目,开展教学实训、实习,提高人才培养效率和针对性。 学校将企业真实生产、服务项目引入校园,引入课堂,使学生在系统学习专业知识的同时,通过企业真实项目的演练,不断提高实战能力,提高教学质量和效果。 学校与周大福珠宝公司合作,在校内共建“周大福珠宝电商运营基地”,将周大福公司的销售运营项目引入校园,引入课堂,融入深圳珠宝营销专业的教学中来,改进珠宝电商教材,实现了教学内容与工作内容的无缝对接。 学校还与凤凰出版集团凤凰创壹合作共建“校内企业基地”,双方投入软硬件设备总值千万元,注入企业真实生产仿真项目,改革传统教学内容,学生按企业要求做项目,在学中做,在做中学。 3.合作共育人 引入高端企业专家,担任客座教师,参与专业建设和课堂、实训教学,加强师资队伍力量,实现与合作企业的共同育人。 学校实施“大师领航计划”,先后聘请华大基因、深航股份、众为兴、园林股份等企业的专家担任客座教授,来校授课,深度参与专业建设。 学校组建企业专家与学校教师相结合的师资队伍,共同制订技师培养方案,通过“工学交替、双导师制”,为国家基因库培养生物技术专业技师人才。 4.合作促就业 引入高端企业的认证体系和人才标准,提升学生的专业技术技能和就业竞争力。 学校与华为、亚马逊、宝马、丰田、比亚迪等世界500强企业或国内龙头企业,与德国客尼职教集团等海外职教集团,与比利时HRD钻石高层议会等世界权威行业协会合作,不断引进其先进的认证体系和人才评价标准,提高人才培养质量和培养效率。 深圳技师学院引入华为的通信工程师认证体系和人才评价标准,组织学生学习认证课程,并参加华为初级工程师、工程师、高级工程师认证考试。 深圳技师学院还与宝马合作,不仅引进宝马的课程标准、实训室标准,还引进宝马的人才考核标准。 5.合作助扶贫 携手行业龙头企业,首创“新型学徒制+智力扶贫”人才培养模式,实现了技能就业与智力扶贫的有机结合。 学校与银宝山新科技股份有限公司合作,面向广东河源、广西河池、湖南花垣、江西九江等对口扶贫地区实施扶贫招生,学生入学成为学院全日制学生的同时,即与企业签订劳动合同,成为银宝山新公司的正式员工,企业按照不低于深圳最低工资标准,每月给学生发放工资,依法参加社会保险,即享受深圳医保、工伤和社保待遇。将贫困生家庭脱贫进度提前了3年,有效提高了扶贫工作效率。 学校不断深化“新型学徒制+智力扶贫”,还先后与深圳园林、深圳众为兴、周大福等行业龙头企业开展多种形式的新型学徒制合作办学,形成了企业、学校和贫因学生家庭三方共赢的良好局面。 温馨提示 本文转载来自网络。 感谢作者的付出,版权归原作者所有,如涉及版权等问题,请立即与我们取得联系。

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    房地产无效成本的浪费:设计首当其冲!

    本文转自微信公众号:胖栋有话说(ID:RealEstateDesigner ) 1998至2010年(除2008年以外),是中国房地产的“黄金时代”,其主要特征是投资高速增长、交易量和房价持续暴涨、市场供不应求、房企利润可观。而从2011年开始,诸多指标开始降速,行业告别高增长,步入中速增长阶段,也即“白银时代”。而随着2017年党的十九大的召开,进一步明确了住房属性和定位,挤压房屋投资属性的空间,强调今后要“依法调控房地产”。同时,多数房企面临着居高不下的开发成本和日益加剧的行业竞争,以及严峻的市场经营环境和融资问题等。 超额利润的黄金时代在很大程度上削弱了房企对成本管理的重视程度,催生了“重开源(营销)、轻节流(成本)”的短视观念。但在经历几次楼市寒冬之后,众多房企逐步认识到,仅仅关注外部市场的开源远不能应对残酷的市场现实,加强成本管理和控制、实现有效节流,向管理要效益才是房地产企业应对市场巨变的核心能力之一。 根据房地产项目开发成本的性质,可以将总开发成本分为有效成本和无效成本,有效成本是形成有效的产品,或提高产品的附加值,或促进营销的成本。无效成本是指在项目实施过程中,对形成产品、提升价值、促进营销没有作用,不能得到客户的认同和补偿,或降低了产品投入产出比的成本支出,严重影响投资收益,是一种成本浪费。因此控制好项目的无效成本具有重要的现实意义。本文主要阐述了无效成本的内涵,通过对房地产项目开发各个阶段产生无效成本进行成因分析与总结,提出无效成本的管控思想及措施,以期能为房企的成本管理工作起到一定的借鉴作用。 2. 房地产开发无效成本的内涵 2.1 房地产项目开发成本的构成 一般来讲,房地产项目开发全成本,包括开发成本和期间费用。开发间接费用包括营销、管理、财务成本;开发成本包括土地费用、建造成本、开发间接费;而建造成本包括前期准备费、建安工程费、社区管网、环境园林及配套设施费等。具体构成如图2-1所示。 根据笔者所参与建设的5个住宅地产项目综合统计分析,全开发成本的组成比例如图2-2所示。 2.2 房地产开发无效成本管理的意义与内涵 2.2.1 无效成本的概念 根据房地产项目开发成本的性质,可以将全开发成本分为有效成本和无效成本。其中无效成本是指在项目实施过程中,对形成产品、提升价值、促进营销没有作用,不能得到客户的认同和补偿的成本,严重影响投资收益,是一种成本的浪费。无效成本本质上是有效成本的对立面,是项目开发总成本的不合理的组成部分,它可以产生于成本构成的任何一个核算对象或核算阶段之中,包括房地产项目的方案定位、设计、招标采购、工程、销售、财务、税务等各个环节。 2.2.2 无效成本管理的意义 无效成本管理是指根据企业的总体目标和项目的具体要求,在项目实施的过程中,对项目无效成本进行有组织地识别、分析、控制与考核等一系列科学管理活动,以达到强化经营管理、完善成本管理制度、提高成本管理水平、降低项目成本、实现目标利润,从而创造良好经济效益的过程。 基于无效成本的零收益特征,它的产生会直接造成项目利润的减少。以笔者所在公司以往开发的某项目统计数据来看,无效成本约占总开发成本的2.31%,以项目预期净利润率为15%为例,在营业收入不变的条件下,无效成本降低至0.5%就可以使项目净利润率增加1.7%;以笔者参建的某多、高层住宅小区为例,除地价及期间费用外的开发单方成本为3056元/㎡(摊入可售面积),其中约61元/㎡为无效成本,按本小区开发体量71.67万㎡计算,无效成本高达4371.87万元。而无效成本的节约金额,是最直观的项目利润增加净值。因此控制无效成本是降低房地产开发项目总成本最直接、最有效的方法,应当引起管理者的重视,有必要专门针对无效成本的控制与管理,进行科学系统地分析与论证,提出具体的控制方法与措施,以增加项目收益。 同时,将无效成本概念从总成本概念中剥离出来,形成一套行之有效的无效成本管理体系和制度,辅之以数据、报表等定期展现开发成本的浪费情况,有助于培养和提高房企内部各部门的成本意识,能够提高管理人员对成本浪费的警惕性,有助于成本管理中“全员成本”理念的实施。 综上,无效成本管理是成本精细化管理的重要组成,它是成本管理的一种逆向思维方法。正是由于无效成本的产生贯穿房地产项目开发的整个流程,所以可以说有效控制了无效成本,就等同于做到了成本精细化管理。 3 无效成本的分类及成因分析 3.1 无效成本的分类及成因分析 无效成本的产生贯穿于整个项目的建设阶段。基于笔者所参与的项目实践,根据2个完工项目及1个在建项目的无效成本统计分析,将无效成本按照产生的部门和工作环节可分定位及策划、设计、招标采购、施工、预结算等五个方面,常见无效成本的分类如附录1《常见无效成本分类及成因分析表》所示。 按照无效成本在项目形成过程中的作用及危害,可将无效成本分为显性无效成本和隐形无效成本。显性无效成本,就是指在项目实施过程中产生的对形成产品或提升价值等没有作用,无法获得客户认同和补偿,并且存在潜在危害的成本支出;而隐性无效成本,就是指在项目实施过程中产生的没有具体危害,仅仅降低了产品投入产出比的成本支出。 将无效成本按产生的部门分类,主要为设计部、招采部、工程部、成本部(因本文不涉及营销和财务无效成本,故此处不列营销部和财务部)。 3.2 无效成本的控制重点 3.2.1各类别无效成本所占比重 在整个房地产开发过程中,定位及策划、设计阶段是决定房地产开发成本、价值的关键阶段。根据德国索默尔(Hans Rolf Sommer)博士对工程项目不同阶段对成本的影响程度的结果表明:决策及设计阶段,对成本造价的影响占比为75%~95%。而根据笔者所参与的项目无效成本数据统计,各类别无效成本占比如图3-1所示。 值得说明的是,本统计中包含了隐性无效成本的估算金额。虽然隐性无效成本无法准确核算金额,但仍可以根据同类项目和产品的竞标、对标等手段去衡量其成本支出的效率,并换算为可以量化的无效成本金额。但由于测算手段的不足,本统计中隐性无效成本的估算是偏保守的,所以实际定位及策划、设计阶段的无效成本占比可能更高。这与该阶段对总成本的影响程度是相匹配的。 3.2.2无效成本的控制重点 从笔者参与管理的多项工程成本管理后评估中可知,在无效成本总额中,有约70%是由其他职能端管理不善造成的。现有的成本管理体系对此普遍关注度不够,更缺乏有效管控措施。由上述无效成本占比分析可知,定位及策划、设计阶段是无效成本产生的重灾区,而该阶段的投资比例仅占总投资的2~3%,所以在该阶段进行无效成本管控才是最重要、最有效的。 常见无效成本分类表 工作环节 无效成本产生原因 后果及表现 显性/隐性 定位及策划 定位不准确 对市场调研不充分及客户定位不准确,需求改变,导致产品定位失误,对已确认或已实施的方案进行颠覆或重大调整 返工或整改费用 显性 总图级规划失误 未从项目整体布局、产品业态组合、平面轮廓、单体建筑高度与体型、土方平衡等方面进行研判和优化;未善用规划指标,使货值最大化 投入产出比较低 隐性 敏感性分析 建筑标准与楼盘定位不符,不能有效把握购房客户对产品的敏感度,成本投入分布未优化 不能产生产品溢价 隐性 多余的使用功能及客户需求 配置和增加的产品功能、质量及数量未获得客户认可和使用 额外增加配置的成本 隐性 多余的材料、设施消耗 多余合理水平的材料及设施消耗 多出合理水平消耗的成本 隐性 配置过高,过于复杂或奢华的设计 为追求品质,使用过高、过大、过于复杂、选用过于昂贵的造型或构件 多出合理水平的成本,维修、保养成本 隐性 设计 设计失误 对设计效果把握不准,装饰设计未结合建筑现状 拆除和重建导致资金浪费;后期加固与补强;资金浪费; 赶工、窝工、停工费 显性 提交设计原始资料错误 显性 设计与验收标准不符 显性 设计图纸提交不及时 显性 设计变更下达不及时 显性 材料、施工工艺选择不当 显性 多工序、各专业设计图矛盾 显性 装饰设计未结合建筑现状 显性 设计未考虑正常、合理使用功能 显性 设计深度不够,不能有效指导现场施工 显性 设计不经济 设计未经成本优化,或优化不到位,设计指标过于保守 经济性不合理,成本浪费 隐性 招标及采购 招标策划 对招投标流程、入围单位、定价原则、标段划分不合理,计划性不足;不按事先采购策划进行定标 影响工期与质量,产生超额费用 隐性 资源选择 施工单位/供应商考察失误,投标竞争不充分,未有能力承接、诚信问题,私自转包 未知变化,总价增加; 隐性 招标范围不准确 招标范围不准确,界面不清,造成交叉、重复作业 导致补偿费或赶工费 显性 招标/合同文件编制 合同条款有误,经济标、合同清单、合同附件编制出现失误 多承担费用 显性 评定标 评标分析失误 中标价格偏高 隐性 直接委托 出于利益或其他考虑,直接委托承包,后期又随意拆分合同 价格偏高、补偿费用 隐性 采购材料失误 采购材料、设备或部品不对板,导致质量问题或投诉;供货影响工期 返工或整改,延误工期 显性 施工 施工准备 使用周期短的高标准临设 拆除与重建 隐性 施工准备不足 延误工期,增加成本 显性 施工节点计划不合理 显性 施工过程 施工安排失误、指令下达不当,变更未经成本优化,较为随意 赔偿与维修费用;索赔费用 显性 工程质量管理不善,或疏于管理,技术措施不到位 考虑不周,费用大增;维修、补偿费用 显性 非关键线路抢工 费效比不高 隐性 因疏于现场管理,导致无法分摊的水电费用,无责任单位赔偿的偷盗损失,无责任单位扣款的质量缺陷整改费用 成本额外支出 显性 多余合理水平的材料及设施消耗 成本额外支出 显性 超索赔时效的签证或索赔的确认,积压签证 结算时统一爆发,因无法核实而导致的额外支出 显性 甲供材管理不到位,统计、出入库、核销资料不完善 甲供材核算错误,多支出成本 显性 合同执行 随意拆分合同工作内容,未及时签订补充合同 总成本增加,却无法从相应单位扣回 显性 工程款支付不及时或付款失误 施工单位提出索赔 显性 施工与交付标准矛盾不一致 返工、拆改 显性 工程资料 工程资料不完善,竣工结算资料审核不到位,引起结算时造价增加 虚增成本 显性 维修 维修工作程序不到位,维修时未及时通知责任单位 维修费用无法落实 显性 回收利用 未重复利用可再利用的材料、设施、临建等 成本浪费 显性 预结算 预算失误 预算工程量不准确,计价失误,对价格未进行充分了解掌握,材料、设备价格偏高,取费费率偏大 合同价款失实导致费用增加 显性 结算失误 结算审核不细致 超结工程款项 显性 4 无效成本的统计与分析方法 4.1 无效成本的统计分析方法 按照统计对象和阶段的不同,可将无效成本的统计分析方法分为三种:①单个合同无效成本分析;②月度(或季度)无效成本分析;③项目无效成本分析。 单个合同的无效成本分析工作,可在每个合同结算完成后进行;工作重点是对单个合同结算额进行细分、甄别、归类,提炼出其中属于无效成本的部分,目的是为了避免类似合同再发生同样类型的无效成本。月度(或季度)无效成本分析工作,应于每个月(每季度)定期进行。工作重点是将本月完成的结算或产值进行分析,将单个合同的无效成本进行汇总,计算无效成本的比例,分析其产生的原因,并提出改进办法;同时对无效成本的典型案例、频发案例进行梳理和阶段性归纳。项目无效成本分析,应于项目结束、在项目成本后评估的同时进行,以项目为对象对无效成本进行系统性总结,统计整个项目的开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费等各成本科目中无效成本的比例,对各无效成本产生的原因进行归纳总结,深入分析原因并形成备忘录,补充于《项目无效成本分类目录》之中。 无效成本的统计和分析,应由成本管理部门牵头,由设计、工程、招采等部门配合,按以上三种分析方法对项目发生的成本进行分析,提炼无效成本数据,建立无效成本数据库和相关表单。同时应做到做到对发生的每一项无效成本进行计算与判断,对无效成本产生的金额、原因以及整改措施,定期向公司高层和相关部门、人员通报。成本管理部还应在日常工作中督促、提醒,并采取主动行为避免和减少无效成本,对无效成本做到事前控制。同时成本管理部门根据对无效成本产生原因的分析,提出工作改进建议,各责任部门针对相关的无效成本及时进行总结,以避免重复发生。该分析方法可促进成本结构优化,为新项目的无效成本管理提供依据和考核指标,同时为新项目目标成本的准确编制提供可量化的参考。 无效成本的统计和分析,根据管理层次和精度的不同需要应形成《XX合同无效成本分析表》、《月度(或季度)无效成本分析》、《项目无效成本统计分析表》、《无效成本统计台账》、《无效成本分类目录》等表单。 4.2 无效成本统计分析应注意事项 基于无效成本统计及分析工作的重要性,建议由成本部门设置专门岗位负责此项工作,同时应注意: 1)因合作方失误导致的无效成本,若落实了相应责任扣款,可以抵消相应的无效成本; 2)为了防止遗漏,各项目应每月进行统计,并不断补充完善可能产生无效成本的关注点,便于提早预防; 3)无效成本的数据来源包括,在变更指令、洽商、签证估算或结算时标明的无效成本,相关合同、赔偿、扣款、押金及罚款的台帐记录,以及留底的邮件、书面扫描件等资料; 4)可以按代码进行分列,在项目动态成本如签证、设计变更、维修工程发生时由成本管理部门按偏差因素分类归口;按月统计无效成本费用,并编制无效成本趋势图形,高于无效成本正常值时,对责任部门提出预警。及时作出成本纠偏,同时为项目结束后开展的成本后评估提供真实、有效的数据。 5 无效成本管理思想和管控措施 5.1 无效成本管理和控制思想概述 无效成本管理属于成本管理中的事前管理。但其出发点是已完项目的教训总结,即从已完工程实践中,通过分析总成本中的无效部分,沉淀无效成本数据和案例,总结出易发生无效成本的工作环节。向公司管理层、各部门明确无效成本管理的概念、目的、分类、优点,获得公司全体对无效管理工作的支持。在制定项目目标成本时,根据对前期无效成本数据的统计分析,考虑通过努力导致无效成本减少的情况,以形成合理的目标成本。在项目实施过程中,将无效成本管理的制度、操作手册、各类措施进行事前发布、宣讲和培训。在重点工作环节进行动态监控、评估、考核,将过往类似项目的同类无效成本做到事前预防和事中杜绝,同时对多次重复发生的无效成本进行深入分析,提出有力管控及考核措施。同时将本项目形成的无效成本按上节所述方法进行分析和统计,提出工作改进建议,将新类型的无效成本纳入无效成本管理分类目录中,对新项目形成参考和指导作用。 控制无效成本是降低项目成本直接有效的方法,有赖于公司各业务部门的共同参与。下文将从项目建设各阶段分别阐述无效成本管控的方法及措施。 5.2 定位、策划及设计阶段无效成本管控措施 5.2.1运用价值工程理论实现效益增值 本阶段是创造项目价值的关键阶段,应以价值工程为理论依据。价值工程的特点是以客户的质量功能需求出发,通过价值创造,实现价值最大化;以最低的寿命周期成本,使产品具备应由的配置和功能,以功能分析优化为核心,将产品的价值、功能和成本作为一个整体来考虑。对于房地产开发项目,提升产品价值的五个途径如表5-1所示。 5.2.2项目级成本策划 对房地产开发项目而言,本阶段产生的无效成本多为隐性无效成本。在本阶段,工作重点是项目收益最大化,应做好项目级成本策划和产品级成本策划。项目级的成本策划,应基于不同的产品组合,根据市场行情对销售价格进行研判,对项目的整体方案进行不同业态组合背景下的收益对比,最终得出并锁定其货值最大化的方案。具体如表5-2所示例。 务必避免不成熟的调研和方案急于实施,笔者曾经历的某住宅地产项目中,产品初始定位为12栋多层住宅。但在项目开发过程中,发现周边楼盘高层小户型公寓的市场接受度非常高。因此,将其中6栋普通住宅更改为高层小户型公寓,但由于项目已经开始施工,层高、电梯、公共大堂等均要进行更改,且需要重新进行规划报建,造成了成本的较大浪费。 值得说明的是,产品组合分析需要大量的经验和成本、销售大数据的支持,所以并不适合规模较小的房地产企业。 除了产品组合方案,同时应对路网布置方案、停车布置方案,场地标高方案这三大方案进行优化和管控。如场地标高方案,要综合考虑景观、排水、周边环境的协调,注意生产工艺和和运输的要求,同时尽量利用地形使场内挖填方平衡,增加土方利用率,以减少弃土的运输费用。笔者所经历的某项目中,就曾因设计调研不充分,未充分利用原地形地貌,导致超额的土方开挖和运输费用。 5.2.3产品级成本策划 产品级成本策划,工作重点是聚集成本的有效投放,最大限度避免无效成本或低效成本的产生。即强调“好钢用在刀刃上”“花好每一分钱”。首先将项目成本划分为急需控制的成本项、影响客户体验的成本项、可通过前期决策优化的成本项、必须支出的成本项和调整空间不大的成本项,其中前二项为管控的重点。 建立基于客户需求的产品分级体系。分析土地属性,圈定主打产品;根据产品特征,锁定目标客户,根据目标客户的关注点(价值排序),决定成本投放重点;善用规划指标,掏干用尽,使货值最大化;根据客户定位,确定产品配置。 5.2.4设计优化 常规水准的设计在行业内已经相当成熟,但结合成本、项目收益的设计优化目前并未在行业内普及。所以设计优化必将成为降低无效成本的重要措施。根据项目实践,设计优化的措施及重点为:尽可能减少和科学利用地下面积;控制窗地比减少开窗面,实现门窗节能并降低造价;降低外立面率,优化工艺设计;优化结构设计、严控结构性成本;精细设计使用功能,避免设计错误和不合理功能等。 如,根据标杆房企的经验及笔者所参与项目的实际情况,设计阶段对结构性成本主要关注钢筋与混凝土含量,窗地比、地下室层高等指标,其中每一项的优化和改良,都会带来明显的成本节约,如表5-3所示。 5.2.5成本不均衡投入 成本不均衡分布,是指在产品成本层面,对敏感性成本应基于客户视角重点投入、功能性成本强调与工程匹配,合理使用、结构性成本在保障安全的前提下进行严控的不均衡投入策略。 根据众多房企敏感性成本投放的经验总结,对客户购买具有决定性影响的成本约占总成本的20%,企业对敏感性成本的管理就是要在客户感知度最高的这20%成本上下功夫。笔者所在公司曾基于客户视角,总结出敏感性成本的七大关键部位,即住宅室内精装、园林环境、门窗、大堂及电梯厅精装、外立面、栏杆、防水。 以景观工程为例,绿化面积和投放总成本一定的条件下,最终景观效果也会存在很大的差异。例如,景观不一定要比奢华、比格调、比点睛树,笔者曾参观过某标杆企业已完工的住宅小区,该小区无一棵大树、无奢华水景,但整个小区景观的整体感觉非常不错。这就要求我们运用景观成本的二次不均衡分布策略。首先,针对景观成本按照软景、硬景、水景的比例进行合理筹划,完成第一次的景观成本不均衡分配,该比例可以基于历史项目的经验,也可以基于对竞品楼盘的踩盘;其次,需要对软景、硬景等的下一级成本进一步细分,如软景可以再细分为大乔、小乔、大灌、小灌、草坪,根据历史最优经验或标杆企业的项目数据来确定其各自占比;最后按照小区的不同区位和产品建筑的不同部位,对景观成本进行合理的分布,进一步明确植被的间距、密度等,从而从最细节的层面固化园林景观的效果。在这个过程中,注重技术与经济相结合进行成本优化。如注意某些植被与建筑功能、设施的协调性,注意苗木价格的突跳点等。 5.2.6限额设计 限额设计是按照“按成本设计”的理论、思想和方法进行的。主要目的是要设计出既有合格性能,又经济实用的产品。其重点在于将目标成本分配到分部、分项工程中,进行比较、限额设计。限额设计是通过优化设计和设计方案比选,对各种方案的成本进行核定,以达到事先控制成本造价的目的。在成熟的房企管理实践中,已形成了较为成熟的成本限额指标和指标选用、确定方法。在实践中有以下关注点: 1)必须确保提出的限额指标科学合理,充分体现“结构性成本严控、功能性成本合理,敏感性成本增强”的理念,贯彻、落实于各阶段成本测算和目标成本内。参考行业内的成本大数据,或引用标杆企业相关资料,并在实际应用中逐步完善。 2)依照“利润-成本倒逼法”,反向推导、细分出(可供个设计工种使用的)成本配置,即成本限额指标或配置标准建议,以此指导设计,实现成本预控。如条件成熟,应由设计与成本管理部门共同负责制定、固化限量设计标准,涉及客户敏感性成本的配置标准须销售部门介入。 3)将限额指标在任务书以及合同的设计中予以明确,约束设计单位重视设计的经济性。将限额指标作为过程控制和设计奖罚、履约评估的主要依据。在设计过程中同步进行成本测算、评审与验收。 5.2.7图纸会审 图纸会审是设计成果的最后一道关口,是精细化管理的重要措施,需认真对待。图纸会审应由设计部门牵头,组织工程、成本、物业、施工单位共同参与,最大限度避免图纸的设计错漏、各专业矛盾、深度不足等原因产生的无效成本消耗。根据历史经验,把容易出问题的要点进行梳理罗列,把确定正确的做法明确下来,指引图纸会审的全面性和细致性。有条件的甚至可以引入BIM(建筑信息模型)进行碰撞检查或模拟施工。 5.3.1选择优质资源 房地产企业,从某种意义上来讲属于资源整合企业,所以资源的选、用、育、留对成本的影响至关重要。招标阶段无效成本管控的关键在于合作单位的选择,而非合约价格的谈判。优质资源选择工作重点及管控措施有: 1)做好供应商入围的规范管理。供应商入围必须遵循三大原则:一是达标原则,即所有入围单位的各项条件必须符合招标文件要求,这是保证供应商质量的基本门槛和必要条件;二是竞争原则,尽可能形成充分的市场竞争,以选择出相对最优的供方。如邀请招标的有效投标人必须大于等于3N+1(N为实际需要的供应商数量);三是新人原则,如确保入围名单中有30%~40%以上的新供应商,规避串标,整体上确保招标过程的良性竞争。尽量避免直接定标,直接定标的工程多数是出于企业内部推荐或个别决策者的利益联合。虽有便于管理等优点,但存在价格偏高、滥用补偿费用、利益交换等风险。 2)明确入围考察的职责分工。杜绝对入围单位的考察流于形式,应明确各个岗位的考察职责分工,保证各部门能出具专业的意见供决策者参考,而不是提供一个含糊其辞的意见“请领导决策”。充分考察入围单位的各方面条件,避免单纯采用低价中标原则所带来的工期拖延、工程质量低劣的不良后果,造成无效成本增加。 3)引入“优化设计+施工”,在某些专业分包领域,为积极发挥供应商的专业能力,实现合作共赢,可引入“优化设计+施工”的招标模式。其应用范围包括:基坑围护、超高层、钢结构、幕墙、泛光照明、园林绿化等。 4)应避免只注重管理制度、流程,而忽视招标采购的经济效果。 5)重视互联网招标采购。可关注并尝试利用跨企业的采购联盟、各类采购平台、发挥其规模效应,实现集中采购。 6)深耕现有供应商、开拓未来供应商。招标投标是资源选择的一大利器,但它也有其局限性。招标投标本质上是一种“猎人模式”,即以单次博弈为主,从众多供应商中优选“猎物”,会存在成本高昂、因信息不对称产生的重大偏差等风险。基于这种认知,可以发展战略采购、培育供应商等模式,即“牧人模式”。对现有优质供应商进行培育、形成长期且稳定的合作关系,但仍应适时引入竞争,充分保持其价格和成本优势。 5.3.3合同标准化管理 合同标准化是任何一个卓越的房地产企业快速扩张的管理利器。合同标准化是基于合约规划,梳理出需要固化的合同清单和具体的合同模板,以规避合同风险、降低无效成本、提高审批效率。具体做法上分三个步骤:范围规划、模板编制、应用控制。其中模板编制是专业化程度最高的部分,可借鉴标杆地产同类合同模板,根据本企业历史项目出现的合同漏洞、纠纷、争议进行梳理总结,在合同模板中进行“补丁升级”,并定期分析、优化,形成循环进步的管理闭环。 5.4 施工阶段无效成本管控措施 施工阶段的无效成本产生的原因主要为施工准备不充分、施工组织不力、现场管理不到位、指令失当、随意变更、施工质量管控不严等。由于房企是资源整合型企业,因承包商管理问题导致的无效成本可以通过合同管理转嫁给承包商来消化。对房企来说,本阶段的无效成本管控主要从精细化管理方面着手,重点应做到以下几个方面: 5.4.1施工组织及协调 首先应做好施工时间节点管理及施工界面协调工作。项目现场承包商众多,各专业交叉施工较为常见,各自都存在工期压力和施工作业面的需求。如果协调不力,将会产生大量无效成本。如笔者曾参建的某住宅项目中,由于施工场地狭小,前期计划不周,导致各专业施工队伍同时进场施工,施工组织协调难度较大。项目在施工过程中产生了大量签证费用,工期也受到影响。据测算,仅仅土方转堆、材料二次搬运两项额外增加费用就超过了100万元。 5.4.2施工管理的成本意识 如使用周期短的临建设施,应降低标准、满足基本需要即可;压缩工期应进行经济分析和评估,杜绝非关键线路的赶工费用;交叉施工现场应做好成本统计、分摊工作,将水电费、垃圾清运费等及时进行分摊,避免事后无法分摊只能由甲方承担;加强甲供材管理出入库、核销统计等管理;回收利用可重复利用的材料、设施、临建等。 5.4.3质量管理 质量管理是房企在施工过程中的难点和痛点,因质量问题导致的返工、维修、加固补强、业主赔付等费用尚可明确统计,但因质量问题造成的口碑下降、影响销售的危害却是无法估量的。质量管理工作必须形成管理体系,对承包人进行全程监控和考核。对历史产生的质量问题投诉进行统计分析、分级分类,研究后续工程的改进措施,将敏感质量问题控制在较小范围内。 5.4.4变更及签证管理 变更管理应遵守一单一估、一月一清、时间限制这三大原则。即每份设计变更、技术洽商、现场签证单均应有预估金额,且预估金额应分别对应相关工程合同;每月应对上月所有发出的变更、洽商、签证单进行核对与梳理;实行严格的时间限制,禁止事后补办签证与索赔。其中时间限制这条原则在实践中最难实现,可将变更、签证的分类、结算原则、流程都在合同中进行详细约定,加强承包人对合同变更执行的配合力度。 5.4.5合同管理 做好对承包人合同范围内的交底、培训、考核等动态管理工作,使履约情况保持在可控状态之下;尽量避免随意切分合同、剥离施工内容转包于其他单位;做好质量问题的记录、通知整改、落实维修费用等工作;在可控范围内,合理安排工程进度付款,避免毫无节制的拖延进度付款,加强双方契约精神与合作意识。 5.4.6加强各部门的协调沟 促进业务部门协同工作,降低无效成本产生的概率。 5.5 预结算阶段无效成本管控措施 5.5.1提升预结算工作的专业水准 如选用经验丰富的专职预结算人员、并定期进行专业讨论及培训;严格落实预结算二级乃至三级复核制度;建立完善的询价渠道、准确把握市场价格信息,减少因信息不对称造成的成本增加。 5.5.2预结算工作的精细化管理 应严格落实预结算工作的过程控制、把握其可追溯性。加强进度款审核,对进度款不能只停留在“预估”、“暂付”的认知水平;要求预结算过程中的底稿均应留存,每一个单据和数据均应有充分依据;实行精细化考核制度,对预结算成果的提交时间、精度进行考核,对出现的失误或错误按性质进行分类分级;从制度上杜绝预结算营私舞弊、利益交换等违纪行为。 5.5.3对造价咨询公司进行科学管理 现阶段多数房企会将预结算作业外包于造价咨询公司,其优点是造价咨询公司具有专业优势,但也存在其自身利益考量而损害房企利益的现象,所以必须进行科学管理。应优选口碑良好、内部业务质量控制严格、配合度高的造价咨询公司;在合同中进行预结算成果文件的质量约束,并实现专人对接、过程评估、事后考核等手段;对结算审核费用进行合理控制或转嫁。如笔者曾参与某项目共计10栋高层总包结算,支付给咨询公司的审核费用合计高达540万元,主要原因是总包单位送审结算时高估冒算、申报各项合同约定不予计取的或暂未明确的大额补偿费用。经分析对比,如能对该项目的各总包结算由本公司进行初审,对各项大额补偿费用事先与承包人达成一致后报送咨询公司的话,可节省审核费用高达200万元。 6 结论与展望 6.1 无效成本管理小结 综上所述,无效成本管理是一项实务性很强的复杂工作,需要一整套完整的管理思路和管理体系。其中,最重要的就是知识管理和经验管理。在知识管理方面,尊重专业,将价值工程方法运用到项目定位、策划、设计,甚至招采和施工方面;在经验管理方面,总结分析历史项目的成本构成,将无效成本剥离出来形成各环节、各部门、各级别的明细表单,运用目标成本管理、合约规划、合同管理、动态成本管理等手段对其进行重点管控。最终目的是通过成本管理乃至项目管理的精进,实现项目收益的提升。 6.2 无效成本管理的未来展望 行业的迅速发展、技术和管理的不断革新,笔者对无效成本管理的未来有以下几点展望: 1)专门从事设计优化的顾问公司将逐渐兴起,传统的设计公司已不能完全适应现阶段房地产企业的发展需求,需逐步转型为“从设计降成本、向设计要利润”的层面上来。 2)BIM、PM、云计算、人工智能等新技术在工程设计、施工总包管理中的应用,将大量降低成本管理人员算量、变更估算、进度款审核的工作量,使得成本管理人员能抽身出来完成更多有价值的事前控制工作。 3)传统成本管理人员必须革新自身专业知识和技能,使自己兼具专业能力和跨专业协同能力,将成本管理的关注点从成本端的内部,扩大至各专业间的协同,价值管理和项目开发建设的全过程管理上。从而提升专业价值和话语权。 4)本世纪初成本管理的目标是通过信息对称“消灭(供应商的)不合理利润”,目前成本管理的目标是通过精细化管理“消灭不合理成本”,未来有可能通过共享经济、技术革新等“消灭合理成本”。

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    【地产运营】房地产运营管理有哪“七”控?

      项目运营管理的基本功就在于进度管理,即通过分级计划管理的机制(构建以集团关键节点计划、项目主项计划、专项计划和部门月度计划的四级计划管理体系),充分聚焦项目开发,强化集团一城市一项目纵向协同和投资、设计、工程等职能线的横向协同,并通过部门月度计划实现项目计划的有效承接,最终实现开发目标的过程监控,支撑项目快速高效运营。   一控:项目关键节点,实现开发目标的过程监控      就集团关键节点计划而言,它本身是房企用来设定、监督、控制项目开发计划推进情况的重要工具,通常可以看成是项目的重大里程碑事件。关键节点计划推行的目的,就在于让最稀缺的高层时间锁定在最关键的环节上,避免将高层的管理精力陷入细化的具体的项目工作中去。另外关键节点计划常常用来对项目负责人或者城市公司总经理进行绩效考核,因此项目运营关键节点计划也常常是企业监控经营指标能否达成的有效工具。   绝大部分房企集团关键节点设置来自于四个方面:五证办理完成时间点、工程的重要节点、影响项目现金流的节点、影响项目利润规划的工作节点。   因此,集团关键节点大多包含拿地、开工、开盘、竣工等,当然不同的房地产企业对具体执行的集团关键节点会相对设置更多。一般而言房企集团关键节点大致有10~20个左右。   比如某标杆房企的集团关键节点设置为:   ①取得国土使用权证;   ②交地;   ③完成方案设计;   ④完成初步设计;   ⑤完成施工图设计;   ⑥取得施工许可证;   ⑦项目开工;   ⑧售楼处、样板区开放;   ⑨取得预售许可证;   ⑩开盘;   ⑪完成40%的销售金额;   ⑫完成70%的销售金额;   ⑬完成95%的销售金额;   ⑭景观施工进场;   ⑮竣工备案;   ⑯交房;   ⑰交房完成率95%   对项目关键节点的管控到底对项目运营和管理有何价值?首先,项目关键节点本身是财务收入预测、资金预测的时间基础;其次,关键节点与面积指标的结合,是制定公司经营管理最重要的基础数据;再次,项目关键节点本身是项目运营的重要环节,它体现了管理抓大放小的思路,集团只需要管控以上四个关键节点(开工日期、开盘日期、竣工备案日期和交房日期),就基本可以管控整个项目的运营。   二控:专业能力比较弱、影响品牌和利润的重要节点      房地产组织能力本身有强有弱,这就决定了管理者需要针对专业能力比较弱的重要节点进行特别管控。这主要是针对集团职能部门或项目职能单位专业能力强弱进行分析,一般而言,公司会针对项目一级计划中的重要节点进行更细致的组织安排和管控。另外集团会针对影响利润和企业品牌的重要节点进行特别管控。   具体情况如下:   价值链前端——项目利润影响大的重要节点管控:多数为与设计相关的,因为设计决定了80%的成本,同时在很大程度也决定了市场能否接受,例如:项目策划、方案设计。且方案设计的责任人很多企业都是放在集团总部或集团总部管控。   价值链中端——专业能力较弱情况重要节点管控:招投标管理、初步设计、施工图设计等以及运作时间不长的公司、或者项目总经理个人能力相对较弱的项目。   价值链后端——影响客户对项目体验的重要节点管控:比如景观设计、公共部位的精装修方案设计,针对项目品牌和企业品牌的管控。   总之,对以上节点的特别关注和管控,主要目的在于基于价值链前端进行利润管控,平衡项目前期的风险,而在执行中避免价值链各环节出现明显的短板,提前规避或减轻风险。   三控:涉及多部门、跨层级协同频繁的关键节点      这是站在纵向和横向协同的视角,对项目节点管控的另一种提法,因为涉及的协同复杂,出问题的风险就相对较大,因此需要管控。典型的横向多部门协同的关键节点有“开盘、交房”,典型的纵向协同的关键节点有“方案设计、单体设计”。有的企业会要求制定出关键节点的责任矩阵。   每个部门对横向协同都非常关注、都会有抱怨,这在弱矩阵、职能型的组织中更为严重。最典型的就是工程部门或工程项目部,项目工程进度受公司高层关注,但工程进度往往受限于其他职能的前置工作是否到位影响。一级公司计划管理人员困惑的是如何才能让各职能部门重视项目计划达成及部门间达成协同的共识。   四控:控制项目关键路径上的重要工作项,把控项目开发周期      项目开发周期直接关系到企业现金流和利润,因此企业在项目管控中需要审核主项计划以此控制项目开发周期。具体执行中要注意主项计划需要吻合公司经营指标的要求,并且主项计划必须吻合客户的工期要求。   在分级管控原则明确的基础上,项目实际的管控过程中,纵向的管控一般都会往下一级来审视项目风险,前置性地将上一级计划达成风险降低。   关键节点计划管控层次很高,一般是难于调整,而项目主项计划颗粒度相对更细,常易发生调整,这时就需要运营负责人或计划管理专员审视主项计划是否吻合关键节点计划,所以绝大部分房地产企业中,项目主项计划都需要得到地区公司的运营总审批通过。   五控:与收入达成休戚相关的关键节点和专项计划      项目的关键节点指的是能够反映项目获取、设计、生产、销售和收入实现的标志性时间,最典型影响资金收支的直接关键节点为“开工日期、开盘日期、竣工备案日期、交房日期”,大多房企都会对这个节点进行集团管控。   专项计划本身是对项目某一方面、某一工作项、某一组工作项制度的更明晰的进度计划。比如基于职能划分的设计专项计划、营销专项计划、报建专项计划等;基于多部门协同才能有效完成的关键协同类专项计划,比如开盘计划;还有就是基于风险类的专项计划,比如施工许可证办理专项计划。开盘和交房这两大专项计划直接和收入相关,其成败直接影响现金流入、收入实现和客户满意,管理者必须高度重视。因此绝大多数房地产企业都有开盘专项计划、交房专项计划。   开盘本身是项目的重大事件,所涉及的职能部门包括营销(市场宣传、蓄客、销售定价、现场活动策划、销售流程准备)、工程(售楼处、样板房、示范区效果和进度)、报建(预售许可证办理)、财务(开盘收款准备)及其他(现场安保、后勤保障)等,内联外联工作特别多、特别复杂。因此房地产企业经常是由总经理和营销总监牵头,协同各职能负责人成立专门的开盘工作领导小组,制定开盘的专项计划,来有序地组织进行开盘相关工作,力争取得开门红为后续的项目持续销售奠定良好基础。开盘事件涉及内外协同多、市场影响大(第一次接受市场的检验)、对项目资金影响大(开盘成功则意味着后续现金流人有保障)。   交房专项计划涉及内外协同更多,相对开盘,至少多了物管、客服、公共关系部门的参与,工作内容还多了交房前的内部模拟验房;交房事件特点是市场影响大(易出现群诉事件或重大质量投诉,在市场上给项目造成不良影响),并且直接影响项目结利(交房后财务才能将预收账款转为收入)。对开盘和交房专项计划的关注,核心目的在于确保资金回笼、收入实现,并在这个过程中实现客户满意和品牌提升,总体实现收入和品牌的双丰收。   六控:受外部政府影响的证件管理      房地产项目建设、销售全程中,涉及大量的受政府职能部门控制的证件办理,这是房地产企业最不可控的。开发商不可控、不易控的证件主要是五证:国土使用权证、建设用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。   具体如下:   虽然政府对证照办理有严格的法规要求,但政府的办理效率和弹性的审查时差、地产公司的资金压力,迫使相当多的房地产企业不能严格遵守证照办理的相关法规来操作项目,往往出现“三边工程”。三边工程的情况下,房地产企业就更需要重视和积极推进相关证照的办理,避免因违法违规而被处罚。   在实际五证办理过程中,涉及政府职能部门的关系协调工作,一般都需要公司高层参与甚至直接负责。对五证的管理,关键在于充分保障项目建设及销售的进度不受或少受外部约束的严重影响。   七控:类似质量停止检查点的特殊管控点      公司为控制项目工程质量的管控,当工程形象进度达到某个时点时,需要暂停施工,接受并通过组织内部的质量检查后才能继续施工,这个与工程进度密切相关的质量检查时间点称为“质量停止检查点”。目的是避免重大质量问题的发生,在现实中很多标杆企业特别重视对质量的管控。

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    一文了解房地产收并购

    随着一级土地市场拿地成本的不断增加,通过并购获得土地成为大多数房地产巨头快速扩张的手段。从行业层面看,中国TOP10房企的市场占有率还不到35%,相较市场成熟的美国,几家大房企占有率能达到50%。未来中国房地产市场集中度还会继续提升,并购市场大有可为。 具体到微观层面,房企实操收并购项目的基本流程一般为: ① 商务初步接触 ② 合作框架协议签署 ③尽职调查 ④交易方案初步确定 ⑤内部决策 ⑥行使收并购行为及协议签署 ⑦交割 然而,收并购项目在实操过程中要比招拍挂项目复杂的多,每一个项目都有各自的特征,稍有疏忽遗漏都有可能引起法律纠纷,甚至导致项目亏损,得不偿失。下面就对收并购实操过程的一些要点进行简要探讨,供大家参考。 01 并购项目调查 在刚开始的商务接触阶段,通过沟通了解,拓展人员就应该对项目有一个初步的判断,是否值得继续跟进,避免在不靠谱的项目上浪费时间。那么在初步商务谈判阶段需要向转让方了解什么呢?可以从以下几个方面来问: (1)土地或项目属于哪家公司(名称)?几级资质?股东有几个,各占多少股份?股东大致情况。 (2)项目公司或主要股东的开发资质?各自总资产和净资产约多少? (3)项目位于何处?离市中心多远?周边房地产市场售价、去化、业态?当地人口组成情况? (4)该地块用地面积、建筑面积、容积率、建筑密度、限高、规划用途? (5)地块的现状如何、施工进度、取证进度、周边四至、周边配套有哪些?有无土壤勘测报告? (6)该地块有无任何债务或抵押?项目公司股权是否质押或其他债务? (7)就税收、土地、销售而言有无优惠政策? (8)项目从开始到现在所经历的主要事件?如获取土地方式、股权变更、法律纠纷、债务违约、与当地政府关系等情况。 (9)项目因何转让,如资金链断裂、开发实力不够、拆迁阻力大、与当地政府关系不到位等原因? (10)交易结构是公司股权转让还是项目转让合作?金额大概多少?转让价格?是否存在中介方? (11)与项目相关的资料及图片,如:营业执照、土地使用权证、现场照片、效果图、平面图等资料。 拓展人员通过了解以上信息,基本已做到心中有数了。结合土地建设规模及市场售价可粗算出项目的大致价格范围,如果合作方开出的价格非常离谱且议价空间小,基本可以断定双方不再一个频道,趁早离场为妙。 此外,在初步商务接触前还要弄清对方的身份,是中介还是直接利益相关方,一句话就是看对方是否有话语权。如果单纯只是跟中介谈,可大致了解下基本情况,无需做深入的交流,纯属浪费时间,等见到正主再谈不晚。 拓展项目的过程中可能遇到各种类型的合作方,在保持互相信任的同时,也要保持谨慎,通过把控流程的细节防范风险的发生。举一个极端的例子,合作双方在周五上午通过谈判基本达成一致协议,约定下周一双方签订合作协议。结果当天下午转让方就把资产向银行抵押贷款,向收购方隐瞒了资产以被抵押的事实。这个教训告诉我们一旦双方达成协议,就要迅速落地,避免夜长梦多。一旦确认要合作,可以把合作方的营业执照、产权证书等资料放进保险箱,双方一方管理密码一方管理钥匙,任何一方都无法单独处置资产。 所以选择并购项目时,选择靠谱的、风险可控的远比选择效益最大的明智。了解一个项目不仅要从合作方那里获取信息,还要多与业内同行多交流打听。 02 尽职调查 尽职调查的含义是收购方对交易对手、交易对象、交易客体等相关情况充分、全面进行调查,以获取与交易信息有关的调查活动。尽职调查准确的说更像是验证调查,以转让方的尽责披露为信息来源的基本面,以自己的尽职调查为辅助面。尽职调查的前提是尽职披露。尽职披露是指转让方根据城市信用原则将与交易相关的情况、资料如实充分地告知、提供给收购方、以使收购方真实、客观、全面掌握并购相关情况的义务。 2.1尽职调查清单 尽职调查清单主要包含以下内容: (1)公司组织性文件:营业执照、历次股权变更、验资报告; (2)财务文件:历史财务报表、资产负债表、最近审计报告、最近评估报告、资产负债表、或有债务说明; (3)已签署合同:已签署未完毕的业务合同、合作协议、与股份有关的合同或协议、公共服务设施协议(水电气热); (4)诉讼:标的公司或股东的诉讼,仲裁,索赔、违法环保、卫生、建筑规划等法规的诉讼; (5)员工事宜:员工名册、与董事,监事,高级管理人员的服务合同,职务津贴、职员聘用政策文件、劳务派遣合同、标准雇佣合同; (6)融资、税务文件:贷款协议、债券借款安排,动产或不动产上设定的担保物权或其他债权、抵押、质押或担保情况,与贷款人、担保人的函件,税务政策、报税表、针对已售物业或预售物业的税收测算或清算文件。 2.2尽职调查途径及方法 根据目标公司的实际情况,确定了尽职调查范围及调查清单。可以通过以下途径调查: (1)由目标公司按照尽职调查清单整理并提供相关资料; (2)向工商、劳动保障、国土、建设、规划、法院等行政、司法机关核实情况; (3)向目标企业员工,通过调查问卷形式获取信息; (4)与目标公司合同相对方、债权人、债务人沟通,了解合同履行情况。 通过以上途径可以核实和解决的主要问题有: (1)通过向目标公司及公司合同相对方、债权人、债务人核实有关合同履行及违约情况,主要核实下列合同:土地使用权出让合同、拆迁补偿协议、勘察设计合同、工程施工合同、融资合同、能源合同、顾问合同、咨询合同等。主要解决各类合同风险控制、付款节点、违约责任等。 (2)向工商行政管理部门核实和解决的问题: ①注册登记基本信息:企业设立的政府批准文件、许可范围、公司章程、主要产权关系,明确企业的设立程序、工商注册登记的合法性、真实性; ②股权结构的出资情况:设立时,各股东的营业执照、股东人数、住所、出资比例、股东出资是否及时到位、出资方式、资产权属是否存在纠纷、股东股份的转让情况、对土地使用权等非现金资产出资还需查阅资产报告、分析上述情况是否符合法律、法规规定以及资产评估结果的合理性; ③工商信用情况:核查企业失信信息、裁判文书、环保处罚、行政处罚等风险信息,是否存在违法违规行为,评价企业商业信用; ④核查企业商标、版权等无形资产及注册网站经营信息,落实企业是否存在无形资产法律纠纷。 (3)向劳动和社会保障部门核实和解决的问题:查阅企业员工名册、劳动合同、工资表和社会保障费用,核查是否存在违法违规情况。 (4)向国土资源部门核实和解决的问题:获得土地使用权的方式、出让文件、出让合同、土地权证、缴纳税费情况、土地使用权限制条件及出租抵押查封情况。 (5)向住建部门核实和解决的问题:建设工程审批文件、是否存在带征代建及项目配套、竣工验收备案文件、与工程有关的各类合同及合同主体的合法性。 (6)向规划部门核实和解决的问题:房地产开发项目的立项审批文件、规划审批文件、建设用地规划、规划设计方案等文件。 (7)向产权交易部门核实和解决的问题:与在建商品房权属相关的文件资料、是否存在抵押登记及权利限制情况、预告登记情况、是否存在司法查封情况。 (8)向税务部门核实和解决的问题:企业纳税情况、是否享受税收优惠政策及政策其实时间,关注企业税收优惠期对未来的影响及企业对相关政策的依赖程度。 03 收并购的主要风险 由于土地性质、取得方式、规划用途、使用期限以及房地产开发建设的复杂关系,尤其是久拖未建的项目公司,在收购时,涉及房地产领域中具体专业问题的风险比较多,可以分成两类:项目自身风险与合作方风险。 3.1项目自身的风险 (1)土地使用权风险:出让金是否支付、土地出让合同中有无股权转让的限制、开发条件限定、有无代征地情况、土地使用权权属是否清晰、项目用地是否存在被征收或征用等风险。 (2)项目主体的风险:开发主体与审批主体是否一致、实际建设项目与审批项目是否一致的风险。 (3)规划风险:规划有无调整,调整的是否符合受让方的开发需求,规划有无超过期限,需要重新申报的能否获得批准。 (4)需要政府审批的各类证照是否已批的风险:如冬宫开发期限,是否已超过出让合同规定的动工期限,是否获得延期开工,有无被政府收回的可能。 (5)项目建设中各类合同的风险:尤其是在建、停建、缓建项目的,合同情况更复杂,有无履行纠纷,合同违约或解除纠纷,是否有因建设工程进度监管不严给予施工单位不当工程签证风险。 (6)违法建设风险:如超规划建房、工程质量风险、已售商品房、按期交付的风险; (7)不动产有无抵押担保的风险:土地及在建项目存在转让限制(如划拨用地、军产用地、产业用地)、宗地涉及拆迁问题等。 (8)政府违约风险或政治风波:如政府对房地产项目涉及的大市证问题一直未解决,导致项目交付后排水严重的问题;因政府换届导致原来可行的方案被停滞的问题等。 3.2合作方的风险 (1)合作方的诚信风险:如因转让价格过低,合作方要求退还项目,经协商未果,合作方便以私刻公章为由将收购方诬告上法庭,败诉后又纠集地方势力围堵工地,至项目开发计划被迫拖延。 这种风险主要规避方式有:选择与大型国企、大型企业及上市公司合作;通过法院、仲裁机构以及债权人等相关方调查合作方的信誉及背景,选择信誉度高的合作方合作。 (2)或有债务风险:土地方未披露或有债务,或有债务是股权收购的最大陷阱,包括担保之债、未诉讼或潜在诉讼及施工款拖欠等。 风险规避方式有:通过对合同台账筛选后确定重大合同,并对目标公司所涉及的重要合同进行进一步审查,并结合合同履行情况判断公司是否存在债务陷阱;最后一笔款项的支付至项目开工后支付;书面约定隐性债务由转让方承担;转让方或有债务的担保及连带赔偿责任;通过合作方式共同开发项目,避免转让方过早脱身。 (3)对等投入风险:协议约定由收购方通过收购取得项目公司51%的股权,约定双方按照股权比例投入后续资金。例如设计补缴地价款,合作方以资金缺口为由表示无法履行对等投入的承诺,根据原合作协议也未约定在此情况下具体处理方式。 风险规避方式有:前期调研中充分了解合作方的资金实力;尽量利用支付合作方的合作价款直接实现对等投入;合作中设计明确的处罚条款,例如减少利润分配或股权转让,同时争取控制股东会和董事会的表决权。 04 交易模式及税务筹划 收并购的交易模式一般可分为两类:资产收购与股权收购。资产收购即收购方直接收购转让方持有的土地、在建工程或者房屋资产的所有权;股权收购即收购方以股东身份接管目标公司股权,全面管理公司的资产及人员等所有资源,享受公司的收益并承担公司的亏损和风险。两种交易模式各有优缺点,下面从税收成本的角度比较两者的优缺点。 表为两种交易模式在收购交易环节的税负比较,可以看出资产收购模式在转让环节,转让方的税负比较重,但在开发销售环节发生的税费与转让方无关;而受让方,在转让环节较轻,开发销售环节由于土地增值部门可以计入开发成本,在将来销售不动产时,可以减轻增值额,相较股权收购能够降低税负。 股权收购模式,在转让环节各方的税负都比较轻,但在开发销售环节,由于股权溢价部门不可计入开发成本,对于受让方而言,将来用于出售的物业(除自持外),土地增值税的增值额将加大,未来承担较大的税负。 所以交易双方应将税收成本作为交易价格谈判的一部分,在对双方税收负担进行明确计算的前提下,通过积极磋商,合理分配税收负担,促成交易的实现。 4.1税务筹划案例 4.1.1股权收购模式下双方的税负 某开发商A支付土地成本及建造成本合计2.63亿元,现在B公司拟收购该房地产项目股权,出价4.57亿元。后期还需投入2亿元,建成后销售总货值11亿元。设销项税和进项税为10%,所得税率25% (1)在收购交易环节: 转让方需缴纳税费: 企业所得税=(4.57-2.63)×25%=0.485亿元; 印花税=4.57×0.05%=0.0023亿元; 转让方纳税合计=0.485+0.0023=0.4873亿元=4873万元; 收购方需缴纳税费: 印花税=4.57×0.05%=0.0023亿元; (2)在开发销售环节(项目公司的税费): 增值税=销项税-进项税=(11-2.63-2)/1.1×10%=0.579亿元 增值税附加=增值税×附加税率=0.579×12%=0.0695亿元 土增税=增值额×税率-扣除项目×速算系数 扣除项目=(不含税总成本)×1.3+增值税附加=(2.63+2)×1.3/1.1+0.0695=5.541亿元 增值额=应税收入-扣除项目=11/1.1-5.541=4.459亿元 增值率=增值额/扣除项目=80%,适用税率40%,速算系数5% 土增税=4.459×40%-5,541×5%=1.5064亿元 企业所得税=(收入-成本-费用-税金)×25% =(11-4.63)/1.1-0.579-0.0695-1.506=0.909亿元 印花税=11/1.1×0.5%=0.005亿元=50万元 合计=0.579+0.0695+1.5064+0.909+0.005=3.069亿元 4.1.2资产收购模式下双方的税负 已知条件与上一节相同,采用资产收购的方式,收购价为4.9亿元。 (1)在收购交易环节: 转让方需缴纳税费: 增值税=销项税-进项税=(4.9-2.63)/1.1×10%=0.2064 增值税附加=增值税×12%=0.0248亿元 土增税=增值额×税率-扣除项目×速算系数 扣除项目=(不含税总成本)×1.3+增值税附加 =2.63×1.3/1.1+0.0248=3.133亿元 增值额=应税收入-扣除项目=4.9/1.1-3.133=1.322亿元 增值率=增值额/扣除项目=42%,适用税率30% 土增税=1.322×30%=0.3966亿元 企业所得税=[(4.9-2.63)/1.1-0.2064-0.0248-0.3966]×25% =0.3590亿元 印花税=4.9/1.1×0.5%=0.0022亿元 转让方纳税合计=0.2064+0.0248+0.3966+0.3590+0.0022=0.9889亿元 收购方需缴纳税费: 契税=应纳税额×3%=4.9/1.1×3%=0.1336亿元 印花税=4.9/1.1×0.5%=0.0022亿元 收购方纳税合计=0.1336+0.0022=0.1358亿元 (2)在开发销售环节(项目公司的税费): 增值税=销项税-进项税=(11-4.9-2)/1.1×10%=0.3727亿元 增值税附加=增值税×12%=0.0447 土增税=增值额×税率-扣除项目×速算系数 扣除项目=(不含税总成本)×1.3+增值税附加=(4.9+2)×1.3/1.1+0.0477=8.202亿元 增值额=应税收入-扣除项目=11/1.1-8.202=1.798亿元 增值率=增值额/扣除项目=22%,适用税率30% 土增税=1.798×30%=0.539亿元 企业所得税=[(11-6.9)/1.1-0.3727-0.0477-0.539]×25% =0.6926亿元 印花税=11/1.1×0.5%=0.005亿元 收购方合计=0.3727+0.0447+0.539+0.6926+0.005 =1.6541亿元 4.1.3两种模式对比 从两种模式对比得出下表,可以看出在收购交易环节,股权收购税费低,较资产收购有明显优势;在开发销售环节,因股权收购溢价无法进入项目成本,会造成开发销售环节增值税及附加、土增税和企业所得税增加,资产收购明显优于股权收购。 通过以上分析可以有两点思考:如果股权收购模式整体税负远超于资产收购的整体税负,可以通过帮助转让方承担部分税负的形式让转让方选择资产收购模式;从收购方看,选择股权收购模式,前期税负较低,同时前期交易资金占款较少,单从现金流角度来看,选择股权收购模式划算。但是资产收购,涉及到很多手续证书变更,增加前期时间和成本,也需要考虑进去。 4.1.3股权对价和股权溢价 本节重点解释一下股权对价和股权溢价这两个概念。 (1)股权对价≠交易总价 交易总价=股权对价(股权转让价)+原股东债权转让款 (2)股权溢价=股权转让价-项目公司净资产=股权对价-(资产总额-负债总额) (3)股权收购中,非溢价部分已经计入项目公司成本,而溢价部分不能计入成本,所以要在税后利润扣除。因此,在投资测算中,项目公司税后利润一定要超过股权溢价,如果项目公司利润连股东的收购溢价都不能覆盖,这个并购就是失败的。 05 经验总结 (1)收购项目较招拍挂项目可减少自有资金占用。收购项目一般存在溢价,故实际地价不一定比招拍挂项目有较大优势;但是收购项目承担的税负在项目公司清算时支付,因此收购项目前期占用资金比招拍挂项目少。 (2)风险可控第一,经济效益最大化第二。项目收购就是投资,首先考虑风险控制,前期对收购决策考虑越周全越便于控制风险,全面考虑收购政策,可为收购体系的筹划和谈判争取主动。 (3)互信、设计交易结构时相对公平,彼此信任。 (4)收购一般存在溢价,可通过税务筹划合理减税。项目收购双方都有盈利要求,对转让方而言,溢价越高,收益越高但税负越大,因此要通过合理的税务筹划,即减少各自税负,又符合双方利益。 (5)根据税费及公司战略,选择合适的收购方式。股权收购或者资产收购至少从最终完成开发建设后的综合税费测算来说两个方式的利弊,且以股权收购的方式取得项目有可能最后需承担更高的税费。 (6)尽职调查技巧。 ①做正式尽职调查之前多做外围调查; ②访问并求解相关政府部分; ③信奉于细微处见真实; ④寻找知情人士和知情机构将大大提高尽职调查效率; ⑤最好的调查是潜伏在“敌人”内部; ⑥重点关注:股权、债权、物权。 (文章来源:职海有涯。感谢作者辛勤原创!) 所有推文版权归原作者所有,如果您认为平台推送文章侵犯了您的知识产权,请联系我们,我们将第一时间删除!)

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