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    中华人民共和国城市房地产管理法

    作者:中国人大网站
    发表于:2019-09-13

    转载来源:中国人大网站

    中华人民共和国城市房地产管理法

    (1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过 根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第一次修正 根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》第二次修正 根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修正)

    目  录

    第一章 总  则

    第二章 房地产开发用地

      第一节 土地使用权出让

      第二节 土地使用权划拨

    第三章 房地产开发

    第四章 房地产交易

      第一节 一般规定

      第二节 房地产转让

      第三节 房地产抵押

      第四节 房屋租赁

      第五节 中介服务机构

    第五章 房地产权属登记管理

    第六章 法律责任

    第七章 附  则

    第一章 总  则

    第一条 为了加强对城市房地产的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展,制定本法。

    第二条 在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、房地产交易,实施房地产管理,应当遵守本法。

    本法所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

    本法所称房地产开发,是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

    本法所称房地产交易,包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

    第三条 国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是,国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

    第四条 国家根据社会、经济发展水平,扶持发展居民住宅建设,逐步改善居民的居住条件。

    第五条 房地产权利人应当遵守法律和行政法规,依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。

    第六条 为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。

    第七条 国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分,各司其职,密切配合,管理全国房地产工作。

    县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。

    第二章 房地产开发用地

    第一节 土地使用权出让

    第八条 土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

    第九条 城市规划区内的集体所有的土地,经依法征收转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让,但法律另有规定的除外。

    第十条 土地使用权出让,必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。

    第十一条 县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的,须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案,按照国务院规定,报国务院或者省级人民政府批准。

    第十二条 土地使用权出让,由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案,按照国务院规定,报经有批准权的人民政府批准后,由市、县人民政府土地管理部门实施。

    直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限,由直辖市人民政府规定。

    第十三条 土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

    商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。

    采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

    第十四条 土地使用权出让最高年限由国务院规定。

    第十五条 土地使用权出让,应当签订书面出让合同。

    土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

    第十六条 土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。

    第十七条 土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定,提供出让的土地;未按照出让合同约定提供出让的土地的,土地使用者有权解除合同,由土地管理部门返还土地使用权出让金,土地使用者并可以请求违约赔偿。

    第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。

    第十九条 土地使用权出让金应当全部上缴财政,列入预算,用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。

    第二十条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

    第二十一条 土地使用权因土地灭失而终止。

    第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

    土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。

    第二节 土地使用权划拨

    第二十三条 土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

    依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。

    第二十四条 下列建设用地的土地使用权,确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨:

    (一)国家机关用地和军事用地;

    (二)城市基础设施用地和公益事业用地;

    (三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

    (四)法律、行政法规规定的其他用地。

    第三章 房地产开发

    第二十五条 房地产开发必须严格执行城市规划,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

    第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

    第二十七条 房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。

    房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。

    第二十八条 依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。

    第二十九条 国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。

    第三十条 房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业,应当具备下列条件:

    (一)有自己的名称和组织机构;

    (二)有固定的经营场所;

    (三)有符合国务院规定的注册资本;

    (四)有足够的专业技术人员;

    (五)法律、行政法规规定的其他条件。

    设立房地产开发企业,应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的,应当予以登记,发给营业执照;对不符合本法规定条件的,不予登记。

    设立有限责任公司、股份有限公司,从事房地产开发经营的,还应当执行公司法的有关规定。

    房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内,应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

    第三十一条 房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。

    房地产开发企业分期开发房地产的,分期投资额应当与项目规模相适应,并按照土地使用权出让合同的约定,按期投入资金,用于项目建设。

    第四章 房地产交易

    第一节 一般规定

    第三十二条 房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

    第三十三条 基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。

    第三十四条 国家实行房地产价格评估制度。

    房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。

    第三十五条 国家实行房地产成交价格申报制度。

    房地产权利人转让房地产,应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报。

    第三十六条 房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

    第二节 房地产转让

    第三十七条 房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

    第三十八条 下列房地产,不得转让:

    (一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;

    (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

    (三)依法收回土地使用权的;

    (四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

    (五)权属有争议的;

    (六)未依法登记领取权属证书的;

    (七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

    第三十九条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:

    (一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

    (二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

    转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。

    第四十条 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

    以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

    第四十一条 房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。

    第四十二条 房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

    第四十三条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

    第四十四条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。

    第四十五条 商品房预售,应当符合下列条件:

    (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

    (二)持有建设工程规划许可证;

    (三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;

    (四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

    商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

    商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。

    第四十六条 商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。

    第三节 房地产抵押

    第四十七条 房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

    第四十八条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权。

    以出让方式取得的土地使用权,可以设定抵押权。

    第四十九条 房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

    第五十条 房地产抵押,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

    第五十一条 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。

    第五十二条 房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。

    第四节 房屋租赁

    第五十三条 房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

    第五十四条 房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。

    第五十五条 住宅用房的租赁,应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

    第五十六条 以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

    第五节 中介服务机构

    第五十七条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

    第五十八条 房地产中介服务机构应当具备下列条件:

    (一)有自己的名称和组织机构;

    (二)有固定的服务场所;

    (三)有必要的财产和经费;

    (四)有足够数量的专业人员;

    (五)法律、行政法规规定的其他条件。

    设立房地产中介服务机构,应当向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照后,方可开业。

    第五十九条 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

    第五章 房地产权属登记管理

    第六十条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

    第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记,经县级以上地方人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。

    在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

    房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

    法律另有规定的,依照有关法律的规定办理。

    第六十二条 房地产抵押时,应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

    因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的,应当依照本章规定办理过户登记。

    第六十三条 经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书,依照本法第六十一条的规定,将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更,分别载入房地产权证书。

    第六章 法律责任

    第六十四条 违反本法第十一条、第十二条的规定,擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的,由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。

    第六十五条 违反本法第三十条的规定,未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动,没收违法所得,可以并处罚款。

    第六十六条 违反本法第三十九条第一款的规定转让土地使用权的,由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得,可以并处罚款。

    第六十七条 违反本法第四十条第一款的规定转让房地产的,由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金,没收违法所得,可以并处罚款。

    第六十八条 违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的,由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动,没收违法所得,可以并处罚款。

    第六十九条 违反本法第五十八条的规定,未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动,没收违法所得,可以并处罚款。

    第七十条 没有法律、法规的依据,向房地产开发企业收费的,上级机关应当责令退回所收取的钱款;情节严重的,由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。

    第七十一条 房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权,构成犯罪的,依法追究刑事责任;不构成犯罪的,给予行政处分。

    房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利,索取他人财物,或者非法收受他人财物为他人谋取利益,构成犯罪的,依法追究刑事责任;不构成犯罪的,给予行政处分。

    第七章 附  则

    第七十二条 在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理,参照本法执行。

    第七十三条 本法自1995年1月1日起施行。

    本站在转载文章时均注明来源出处,转载目的在于传递更多信息,未用于商业用途。如因本站的文章、图片等在内容、版权或其它方面存在问题或异议,请与本站联系(电话:0592-5551325,邮箱:help@onesoft.com.cn),本站将作妥善处理。

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    美发店经营管理战略

    制定美发店经营目标 开店构想通常不涉及美发店的经营目标,但在规划过程中必须明确,因为经营目标决定了美发店经营管理的很多方面。 ①美发店经营目标是指美发店的经营业绩,通俗地说就是“想赚多少钱”。 ②美发店能否赚钱取决于开店构想,而赚多少钱取决于美发店的综合实力,包括店址、美发店的规模、产品组合、价格政策、促销手段、美发技术等。 ③在规划过程中,我们只有确定了拥有连锁美发店的经营目标,才可以进行相应的规划。 ④美发店经营目标首先是确定美发店的营业额,并利用毛利率确定美发店的毛利。 ⑤美发店的经营目标在规划过程中是不断调整的。 确定店址标准和美发店特征 通过美发店经营目标和竞争策略的规划,美发店特征与店址标准就十分明确。这个时候把店址标准与美发店特殊的明确概念记录下来,这是店址选择、美发店选择以及开业之后经营管理的原则。 产品线和产品来源 随着对开店构想的逐步细化,我们已经明确了美发店的目标市场、经营特色及理想的店址和美发店特征。现在就进入产品与产品来源的规划。 美发店经营中,有两个重要的因素体现美发店的特征: 一是美发店的风格,主要是由店铺位置、装修风格等因素体现; 二是美发店的产品线,主要是产品的组合与产品的价格。 产品线的规划就是解决美发店产品组合与产品价格的问题。根据上面提出的结论,设计出合适美发店销售的产品组合以及相应的价格。然后寻找能够提供美发店产品的加盟供应商,并探讨合作的可能性。这一点实际上很重要,否则很难执行最初的开店构想。 美发店利润的核算 现在,我们已经对特定的开店构想十分明确,可以核算美发店的利润了。 美发店经营有一个重要的特征,就是有相对较高的固定费用。美发店经营的毛利能否抵消固定费用,是美发店是否赚钱的关键。计算十分简单,用固定费用除以毛利率就可以了。规划中的利润计算应当保守一些。 人员配置与管理 规划进行到现在,人员的配置与管理就应该很明确了。 人员的配置取决于两个因素: 一是美发店工作量的大小,这直接由营业额决定; 二是营业面积的大小。现在,可以根据足够的资料制定美发店的组织结构,并将美发店的职能划分到具体的岗位。在此基础上,制定详细的美发店管理方法,包括业务的内容、标准、作业的程序等。同时应当明确合适工作人员的特征,包括年龄、工作经验等。当然,报酬制度也应当同时确定。 资金预算 任何投资都是有风险的,然而投资和回报又是相辅相成的。投资大小不仅要考虑到经营者的承受能力,还要考虑回收能力的大小,因此对回收能力的大小、资金的盈利情况等都应有初步的核算。现实生活中许多朋友由于缺少事前的预算而导致经营风险甚至倒闭。 投资能力预算 投资能力预算是指对资金的来源、渠道与数量的预算。影响投资预算的因素有区域经济发展状况、地理环境、店面档次、经营规模、经营范围等。 很多理发店老板,感到很困惑,为什么自己这么努力,理发店的生意还是这么差,这五种管理方法,让你的理发店做大做强。 1.加强员工的理发技术培训。理发技术才是理发店的立身之本,你要明白顾客来你的理发店,首要的目的就是理发,如果员工的理发技术太差了,不能让顾客满意,你的理发店也做不长久,所以作为理发店的管理者,你就需要加强对员工的理发技术培训,掌握各种时尚发型的理发技术,让你的顾客,能够开心的走进理发店,也能够满带笑容地,走出理发店。 2.选择合适的理发店位置。你不要把理发店选在偏僻没有人的地方,如果连一个人都没有,谁会拦你的理发店理发呢?没有客源,你在理发店根本就生存不下去。又谈何管理呢? 3.搞好理发店的卫生。任何服务场所,卫生都是一个非常重要的问题,当顾客走进你的理发店,眼前一片狼藉,垃圾遍地,墙面上,都是污渍,他还有理发的欲望吗?所以,理发店管理,要注意把卫生搞好。 4.服务态度要热情。一般顾客都非常看重服务的态度其他的东西倒是其次如果你对顾客大声呵斥,不尊重顾客,后果是非常严重的,你的理发店名声就会被搞臭,好的服务态度就是当顾客一走进你的理发店你就面带微笑,像朋友一样和他聊天我相信他下次还会再来。 5.科学合理的员工考核机制。要激励员工工作积极性,就需要建立科学合理的员工考核机制,奖优罚劣,鼓励员工积极工作,创造更多的价值,不断提高工作效率。

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    理发店经营管理四个秘笈

    对于很多人来说美发行业并不陌生,因为它在我们生活中随处可见,它虽然不像有的人理解的暴利,利润只有20%~30%,但是一年收回成本也足以证明其投入产出了。小编为大家罗列了一些从事这个行业一些人士总结的成功秘籍,希望对有意投资并管理美发店的人士有所帮助。 秘笈一:选址合理 独立的临街店铺或商场商铺最好,但对于自己创业的不妨选住宅小区里的社区商铺,既便利租金也相对便宜。周边环境卫生、清洁和美观相当重要,如果与杂货店、饮食店、机械修理店为邻生意将大幅锐减。 秘笈二:良好软件 ·服务亲切、态度良好 ·技术高超、信用良好 ·客情关系融洽,把顾客当朋友 ·提供丰富的专业资讯 ·服务快速、不必等太久 ·和上下班时间不冲突 ·制度流程系统化、个性化 ·价格合理公道 秘笈三:可靠硬件 店面外观:与美发店相称的现代明亮的店面形象,让人有一种流行、新潮的感觉。 ·门口:清洁、易进出,价格标示清楚,以照片、海报加深印象。 ·柜台:待客有耐心、周到,妥善保管顾客的寄存物品,结账快速准确。 ·等候区:舒适的座椅,提供杂志、报纸以供消遣。 ·操作区:舒适的座椅,干净毛巾和干净地面。 秘笈四:进行顾客管理 1.用心为顾客服务:为每个顾客登记,做好服务追踪。 2.建立并运用顾客档案:新顾客增长率是多少?老顾客流失率是多少?哪些是忠实顾客?哪些是过路客?哪些是“心血来潮”型的顾客? 3.感谢“忠实顾客”的捧场。加强“选择性顾客”的向心力。拉近“心血来潮型顾客”的距离,与“过路客”攀点关系。

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    现在流行的美发店经营模式讲解

    小编发现很少有一个美发师在一家美发店工作十几二十年的,都是学到技术之后觉得机会合适就出来自己干。 有的人顺风顺水、有的人磕磕碰碰、有的人赚钱、有的人亏钱。 既然是开店那么发型师就不能只把自己当成一个手艺人而是一个老板,要考虑开店用什么模式,要有经营思路,这样才能保证赚钱。 目前来说美发店的模式无非就两种,一种做加法,一种做减法。 做加法就是在店子剪烫染的基础上提供泰式洗头、纹绣、美甲化妆等等相关服务。 做加法的思路是在现有的服务项目当中增加其他项目 目的是让顾客有更多的选择,让顾客有更多的理由进入店子,毕竟单独的美发店顾客光顾的频次太低了,如果能够增加顾客的频次就相当于将顾客黏在自己的店子里面。 店子提供多种服务客人选择的余地也就增加了,加上服务都还可以很多客人都是在等待的时候做个指甲、化个妆或者做完了之后做下美容。 这么做客单价比单独的美发店就要高很多,而且顾客在店里面的停留时间增多了顾客和发型师的交流机会增加了,发型师推销的机会也多了变相的增加了店子的营业额。 从竞争的角度来说大家都提供美发服务,突然有一天你的店子不广提供美发还提供美容美甲服务是不是比单独的美发服务有竞争力呢。 小编有一个朋友10年的时候就搞过一个类似的店子,当时他有两家剪烫染的店子,店子比较小的那种,当时想着小店开着没意思想搞个大的,他就开了一个400平的综合店。楼下剪发楼上做泰式洗头的综合店,后来又增加了美甲和化妆。 人员包括前台接待3个,洗护人员有10多个,发型师加烫染技师有10来个,阿姨两个,加起来二三十号人。 这个店子把他搞的欲仙欲死,因为店子规模增加了、人员增加了、项目增加了管理的难度就更大了,好在两三年之后慢慢进入正轨生意也越来越好。 不过要提醒一点想要做加法一定要保证自己的基本盘也就是美发技术和服务要好,要不然就起到一个反效果,那样的话还不如把美发店关了开一个美容店。加法的本质是强强联合,通过其他的服务更加有效的利用客户资源。 做减法就是减掉不擅长的项目只做自己的优势项目,把它做到极致。 做减法的往往都是轻创业,投资小,项目专一,员工少,开支小,比如开进写字楼专做剪烫染项目的店,线上引流线下服务。 这样的店管理起来简单,一个店可能就3到5个人,房租也不高,比起街边的门面,租金那要少太多了。 尤其是在一二线城市,这样的店未来会越来越多,目前已经有一些人通过这种轻创业的模式大势扩张。 深圳有一个美发品牌,目前开了6家店,全部开在地铁站附近的写字楼里,装修的比较精致,环境很舒适,发型师的技术都还不错,完全靠线上引流拓客,预约到店服务。 这个店的项目非常简单,做减法,真的是做到极致,把洗吹这个项目都砍掉了,只做剪烫染,不搞洗头造型,专注于做发型,不推销,不办卡,不外卖,就卖发型。发型就是产品。 员工结构也很简单,只有发型师没有助理技师,发型师一手操作,也保证了品质。 这个模式是不是太轻了,做起来也比较轻松,老板一定要有互联网思维,要熟练使用线上的一套玩法。 现在街面上流行的工作室、潮店、私人订制都属于这种。以后这种店子可能会越来越多。 这两种方式说不上谁好谁差,不过如果你是一个刚刚从美发店出来的发型师想自己做一个店子那当然是做一个工作室比较好。 个人觉得对于想要创业的美发师来说这工作室模式创业是一个好的出路。因为美发行业现在处于一个转型期,从过去的模式驱动,到现在的产品驱动,过去是模式创新,现在要产品创新。 模式驱动很好理解,过去的传统店到烫染店的模式,就是一种模式上的创新,模式驱动行业快速发展,很多人从中得到红利。 模式驱动的根不在产品上,而是在经营策略和营销方式,比如,加盟、连锁经营,员工升迁机制、股权机制、会员卡充值模式等等这些都是模式上的变化。 营销搞得太猛,产品跟不上节奏,顾客资源过度开采,所以市场不好做。 产品驱动是啥意思呢,就是靠产品吸引顾客,而不是靠低价吸引顾客,把质量搞上去,把价位搞上去。顾客是奔着你的技术去的,而不是奔着便宜去的。 你能想象一个发型师剪发开价680客人每天排队剪不完,而且顾客还就认准他了。 像这种工作室做营销不是搞低价策略,不是锁卡,不是打折,而是做品牌营销,做粉丝运营,做网络推广。 美发店现在的转型也是基于社会的转型,以前物质匮乏,各种商品很少,顾客的需求比较大,所以生意好做,说的难听点,你的产品像坨狗屎都有人买。 现在呢商品丰富多样,那些垃圾产品肯定没人要,而且客户都要都要好的,所以现在倒闭的厂家一大堆,你不创新,不把产品质量搞好,就会淘汰。 以前人们从没做过烫发,没做过染发,比较新奇,都想尝试,当大家推出各种烫各种染的时候,生意自然好做,现在呢,该烫的烫了,该染的染了,有的甚至一年搞很多次,头发都搞得没用了,你跟她说烫说染,她也没啥兴趣了。 所以在产品上得创新,发型要剪的好,烫染技术搞上去,以技术为核心发型为卖点,而不是以营销为核心,以低价为卖点。 对于发型师来说,以技术为核心,把个人当品牌来打造,才是长久之计,所以美发师自明星是值得所有美发人要重视的。

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    一个优秀的职业幼儿园长,需要具备什么技能?

    我们都知道,一个好园长就是一所好幼儿园,这也是业界不争的事实。 很多人说,只要你有过几年的教学经验就可以当上园长了,但是园长真的那么容易当吗? ●园长压力大,还要身兼多职,被要求成为万能人物: 既要懂教学、会规划、会执行,会领导、会协调,还要会 用人、会营销、会与家长打交道; ●很多园长想提升自己的核心竞争力,不甘心一直做一个普通的园长,想成为一位优秀的职业园长,但是缺乏专业的指导和培训。 因此,要成为一位优秀的园长,需要接受专业、系统的培训,让你不仅有教学经验,还会管理运营,懂得怎样去带好一个幼儿园,推动自身幼儿园的发展。 到这里可能有些园长会抱怨说: ● 我每天忙里忙外,大大小小的事都要我管,我哪里还有时间去学习、去参加培训; ● 外面的培训课程那么贵,学完之后感觉没有多大的提升; ● 我想成为一名优秀的园长,想提升自己各方面的能力,但是不知道去哪里学…… 如何做一名优秀的园长?这是每一位刚入幼教领域的或在幼教领域摸爬滚打多年的园长,都会一直探索的问题。今天,小编就和您说说跨世纪培养优秀园长的几个要点,希望对您有帮助。 首先,跨世纪认为“引领、示范、指导、激励”这八个字,是园长必备的能力。一般来讲,大家在“示范”和“指导”上会做得多些,而“激励”做得不够,但在幼儿园大环境下,每个人都会多少受到“激励”的影响,这和人的素质有关系。其实,在这八个字中,“引领”大家理解得还不够,但难度最大的也是它,“引领”包含了“激励”,比如在幼儿园招聘中,园长都要给老师讲在幼儿园你要成长为什么样的人才,像这样地去“引领”他们。“引领”就是指向目标,有目标才有积极性,才有工作动力。在跨世纪幼儿园,我们会实行轮岗制,目的就是适时对老师调整新的工作环境,不断激发他们的工作积极性和潜能。 具体来说: 1.首先,园长要管理好自己 如何做一名优秀的幼儿园园长?这几点不容忽视 管理无小事,你的一言一行都会影响你的老师,严于律己、吃苦在前,行动是最好的激励。在老师不听安排的情况下,首先要反省自己的工作方法是否得当,别人是你的一面镜子。你的老师是否从心里佩服你?你是否有这个能力?因此要不断反省自己,提高自己。人格魅力在管理中发挥重要作用。自身能力、素质也很重要。 2.其次,园长要管理好老师 一是要管理好工作,二是要管理好思想。 如何管理好工作呢? 第一,要确立工作目标,要围绕幼儿园的大目标来制定班级目标及个人目标。 第二,园长要重视绩效(当前的和长远的),绩效即业绩和效果。在思想没有问题的基础上,就是业绩为王,效果为先。 如何做一名优秀的幼儿园园长?这几点不容忽视 第三,园长的重要任务是围绕绩效进行各种创新并创造新战略、新市场、新家长。 (1)园长经常想:你是如何引领、激励、示范、指导员工?应形成具体的考核,避免只说不做,要指导行动,每个岗位都要建立常规工作要求。 (2)园长在大是大非前,一定要立场坚定、旗帜鲜明、绝不含糊。 (3)坚持营销常规做深做透,适当创新,毫不懈怠。沟通方法、营销活动是重点。 如何管理好思想呢? 毛主席说“思想工作是一切工作的生命线。人的思想要天天打扫,要像洗脸一样。”做思想工作是一门艺术,动之于情、晓之于理,而我们现在很多情况下却是面无表情、机械死板。思想工作要一手软、一手硬,工作上严格要求,生活上适当照顾。定期谈话不仅要谈,而且要谈出效果,一次谈话激励作用最少要保持一周或半个月。 幼儿园是启蒙教育,是孩子的社会性、人格品质、认知发展、行为习惯、情感态度、性格雏形等基本形成的重要时期,学前教育将直接影响孩子今后的一生。 因此,就我们施教区的孩子和家长情况来看,让孩子从小在我们幼儿园就接受良好的幼儿园启蒙教育,接受早期开发、早期教育,为顺利进入小学和今后他们的学习打下扎实的基础,是我们幼教工作者义不容辞的责任。而园长工作更是幼儿园工作中关键的一环,"一个好园长,就是一所好幼儿园"。 作为幼儿园的园长,我认为园长应做好桥梁作用,要成为校领导的助手、教职工的知音;要带领好全体教职工,严格按国家规定的有关法律、政策、方针依法办园,主动积极开展幼儿园各项工作,努力提高幼儿园保教质量和教师教学素养;要统筹考虑幼儿园各项经费的合理使用,督促财会人员规范做好收支帐及管好物品,作好当家人,园长及园长工作要时时刻刻经受得起任何时候的考验和检查。因此,园长德、才、学、识兼备,将极大的提高幼儿园的保教质量。 当一个园长容易,但是当一个好园长、优秀的园长并不容易。 为渴望成为园长的教师和追求卓越成长的园长,提升其运营管理能力,提供最有价值的成长干货、最实用先进的辅助管理工具,为幼教人打造“高速职业成长通道”,构建真正良性的“幼教人才生态圈”。 着力提升园长领导能力、组织能力、筹建能力、决策能力、经营能力、沟通能力、协调能力、创新能力。 实现从“事务型园长”、“经验型园长”向“经营型园长”、“管理型园长”的转变,走上职业之路,真正成为职业化园长,促进幼儿园的可持续发展。

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    花了一个月工资请店长吃饭!拿到美发店经营秘籍!!!

    能开好美发店的一定是有自己的方法的。小编千辛万苦从店长嘴里问到了经营秘籍!今天就给大家盘点一下那些美发店老板不轻易说的七种经营秘诀!   首先,你要有几个技术水平比较高的美发师!美发师,就是美发店的产品,首先产品要足够好,然后把店里的小工都培训到位,服务态度都要好。   第二招,与各大超市、酒楼、公司、政府、教育局等机构进行合作,给他们免费的理发券,来做前端的客户引流。   第三招,所有进店的客户,给他们一个无法拒绝的理由充卡。充卡的方法,今天我就不一一介绍了。   第四招,客户裂变。老客户如果带新客户来店里消费,老客户和新客户都可以享受折扣优惠。   第五招,对店里的理发师进行培训,全部升级成形象设计师。为了让客户的个人形象、精神、面貌更好,原来一个月理一次头发,做一次头发,现在变成半个月或十天做一次,增加店里的营收。   第六招,采购一些进口的洗发水、洁面膏、面膜、吹风机等产品,然后再来进行销售。   第七招,建立客户的数据库。把每个客户的手机号都录入到系统当中,并且添加客户的微信。如何利用这些客户数据呢?   1、给每年没有重复消费的客户发信息,提供一次免费理发服务。   2、每周把持续30天没来消费的客户统计起来,发信息提醒这些老客户。话术可以这样:距离您上次理发已经有30天的时间了,为了保持您的良好形象,我建议您本周到本店来理发。 发型师的人际专业,可以从以下四个方面来看: 1、发型师最基本的要求是能解决顾客的问题。 有很多的发型师认为为顾客服务,钱收了,顾客出门,就算完成和任务,沒事了。殊不知顾客花钱真正的用意,是希望要真正解决所遇到的头发的问题。 如果顾客走出美发店的大门时,仍对头发不满意,那她遇到的可能就是一位三流或不入流的发型师。因为一流的发型师服务后顾客会感谢他,二流的发型师,顾客会觉得付了钱,还算值得,三流发型师做完,顾客会埋怨他,而不入流的发型师,顾客连估都不给他做。三流或不入流的发型师只会扼杀美发店的回头客。 2、在意顾客的需求,而非以发型师自己的需求为需求。 有很多的发型师常常会不自觉地,过于在意自己的业绩,动不动就要求顾客做高消费顶目,如烫、染等;或是只考虑自己所谓的技术自尊,直接抬高价格,完全忽略顾客的预算与意愿,造成顾客消费的压力。 但这样一来,顾客的消费意愿降低,来店次数減少,不仅顾客得不到应有的美丽,也直接影响到发型师的生存。 3、关心顾客,将顾客当成朋友,而非仅仅只是交易对象。 发型师对顾客的生活、工作了若指掌,顾客的喜、怒、哀、乐也感同身受。 而顾客也认同发型师这个人,给予最大的支持与鼓励,当发型师有需求,顾客也会乐意配合,顾客与发型师成为交心的好朋友,而不只是金钱往来的交易对象。 4、主动关心顾客发型上的需求,以维护顾客美丽为最大宗旨。 随时掌握顾客最新的头发状态,主动联系,以保持顾客的美丽。 像有些发型师,会替顾客做好发型规划,遇到季节交替时,会为顾客设计好发型设计好发型或是告知最新流行资讯,或是提供适合顾客的店内优惠信息。 发型师的技术专业,则可从以下七个要点来判断: 1、发型师对自己的设计理意很清晰,而且会把设计理念完整表达,让顾客充分了解,为什么要这样设计发型的理由。 成功的发型师要能兼顾顾客头型、脸形、发质独特性,使发型设计出来以后,能充分展现顾客的优点,为顾客创造独特的气质与魅力。 2、技术操作过程中的讲解与说明 为让顾客对即将要经历的流程充分放心,无论是烫、剪、染、护任何消费,发型师都一定要为顾客做清楚的说明,甚至发型师在自己有空或必要时,要亲自为顾客操作,以确保品质。 3、发型师会非常在意发型最基本美感的呈现。 一个发型的美与丑,最基础的地方,就是要看发型的外围线顺不顺,能不能修饰脸形,也就是两边均不均等。 好的发型师应对自己的作品严格要求,绝不放松任何的细微差距。 4、对流行资讯要高度敏感。 美发是美的、流行的行业,成功的发型师应该对最新的美发流行资讯,拥有最敏说的嗅觉,永远保持领先。 5、 所设计的发型必需能吻合顾客的身份、年龄与职业。 发型是否流行或许很重要,但能不能恰如其分的表现顾客的身份与地位,是发型师更应该注意的重点。 6、不断地学习,进取。 成功的发型师永远不满足,永远想更好。这样的发型师是顾客的福气。 7、明确的售后服务。 售后服务是一种观念,一种态度,也是一个发型师对自己工作负责任的一种欺许。 任何顾客的不满意都是发型师最大的耻辱。拥有良好人际专业及技术的发型师,真正能符合顾客需求,满足顾客需求的发型师,永远不会被市场淘汰,在激烈的竞爭中永远能保持胜利者的姿态,立于不败之地。 好啦,今天的美发店经营秘籍就看到这里!!!!

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    一个年赚100万的美发店经营法则(值得学习)

    发型师如果仅仅只要求自己拥有高标准的技术,显然已经不能适应当前的竞争形式了,只有拥有一门娴熟的技术,最多也不过是一个好的匠人而已。因为时下的顾客对发型师的要求,已经不仅仅只停留在技术层面上了,更重要的是心理感受层面上,所以和任何一个行业的技术人打交道的发型师,也应具有以下几方面的能力: 如果让顾客跟你走,就应该真正关心顾客,让美发服务超越顾客的期望值。获得惊喜的顾客往往就成为发廊最好的广告宣传者。如果美发服务发生问题后发廊能周到、迅速、礼貌地解决,顾客的满意程度甚至会比从来没有碰到问题的感觉更好,对顾客全神贯注,将让发廊获得新的活力。 一 善待你的顾客 善待顾客就是让顾客对发廊满意,让顾客在美发过程中是一种尊重和享受,让顾客周后,“心”还留在美发店。 (一)塑造善待顾客的形象 有些发廊特别会惹火顾客,他们一句“这是发廊的规定”,就把顾客得罪完了。 与顾客接触的服务人员必须遵循发廊的规定,但是这些规定不能变成服务顾客的障碍。老板指定的那些不友善又无用的规定,常常就是让客户不愉快的原因。 检讨贵发廊的政策,第一个目标就是要去除所有“非必要”而又“对顾客不友善”的规定。通常会惹火顾客的陈旧规定只是因为“我们一直都是这样做”,最好就是把它们度废除。 其次,检讨“不友善”但“必要”的部分,仔细想想,这些规定是否有存在价值?废除后有什么后果? 仔细检讨这些做法,看是否可以用对顾客更友善的方式完成。譬如说,在染发颜色的选择时因为害怕客人不满意而一味听从客人的话,而不是以专业发型师的角度给客人更多的建议。 善待顾客的规定是较容易做到的。维持“必要”的部分,增添更多令顾客喜出望外的“非必要”部分。这是最重要的竞争优势。 下面是对关注顾客的人的几点忠告: 如果你不关心你的顾客,别人会的; 老顾客比新顾客的忠实程度要高; 人们并不蠢,不喜欢受到像过去一样的接待; 没有人消费他们不想要的物品; 微笑。 没有顾客就没有商业。发廊经营的目的就是要产生并保持住每一个消费者。发廊经营的整个基础就是把顾客放在所有活动的中心。 顾客不满意的原因在于: 员工不知道他们应使顾客快乐; 员工没有足够的资源来使顾客快乐; 员工没受过使用那些资源的训练; 发廊没有足够的诱因激励员工为顾客服务。 (二)怎样接近顾客 客人在您面前坐下来那一刻,你会有无从下手的感觉,其实客人也不是一样觉得不自在吗?不论对方是新顾客还是老顾客,要建立轻松而富有趣味的对话,其实是不容易。然而,以下的秘诀将可助您与客人打开话匣子,不妨试试看。 秘诀一:初步了解 首先询问客人所需的服务,了解客人的期望,以及让他或她对你将要提供的服务有充分的了解。可能的话,可以利用相片或图片作解释。 秘诀二:保持笑容 微笑不仅可令客人感觉轻松自在,也会令彼此的谈话更舒服自然。 秘诀三:眼神接触 眼神接触会让对方知道你对他所说的话感兴趣。 秘诀四:观人察色 留意客人的心情。你可能已经在努力找话题,而然要是对方没有心情多说话,你最好还是留待下次再作尝试。 秘诀五:避免批评 如对方是新客户,千万不要对其发型、头发的健康状况或使用的产品做出负面的批评。 秘诀六:引导回应 提问时最好能短文长答,提出无确定答案的问题,使对方不会只以——是,或——不是,简单地回应这可使你们的对话变得有延续性,从而增加彼此的了解。 秘诀七:耐心聆听 当一个恰如其分,不要打断对方的讲话。 秘诀八:与客人交谈的时候,可提出以下问题: 您爱听什么音乐?(为客人播放音乐前提问) 您最近看了哪些有趣的电影? 据专家支出,这是有效延续对话的中性问题。 (在最近几年里,您多久换一次发型?) (可截此了解客人对理发的要求和想法。) 秘诀九:回避敏感话题 当谈及政治或宗教问题,要小心,一些人可能对这类题目有强烈的感受,你当然不希望让自己说错什么话了。 秘诀十:勿谈私事 避免与顾客谈论自己的私人问题,尤其是不相熟的客人。如客人主动谈论自己的私人问题,你可表示关怀和理解,但切勿作任何批评与建议。 秘诀十一:远离是非 不要说三道四或挖苦别人。即使你说的是别人,你的客人也会想,你可能是在说他或她,或者在说某一个顾客或同事。 (内容摘自:《留住老顾客》)

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