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    房地产项目投资入门文档:项目投资分析拓展工作指引

    作者:微购世界
    发表于:2019-09-15



     

       第一编房地产项目前期调研分析 (3)

      第一章城市房地产市场调研分析 (3)

      第一节城市房地产市场调研的类型 (3)

      第二节城市房地产市场调研的内容 (4)

      第二章房地产项目调研和投资可行性研究 (7)

      第一节房地产项目地段的选择 (7)

      第二节房地产项目实地调研内容 (10)

      第三节房地产项目投资可行性研究 (12)

      第一编房地产项目前期调研分析

      第一章城市房地产市场调研分析

      第一节城市房地产市场调研的类型

      房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策,而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料,将其转化为决策所需信息的工作过程。

      一、房地产市场调研的作用

      1)有助于企业发现新的市场机会,确定正确的发展方向;

      2)有利于房地产企业适时开发新产品,抢占新市场;

      3)有利于企业制订正确的营销策略;

      4)有利于企业不断提高产品质量,改善经营管理,提升市场竞争力。

      二、房地产市场调查研究的类型

      按房地产类型的不同,房地产调查研究的类型主要有以下几种:

      1、住宅房地产市场的调研研究

      住宅市场调研是目前最为普遍的一项。主要针对某一城市或某一区域的住宅市场进行分析,通过对住宅市场的供给、需求和价格水平的分析判断住宅开发在该城市未来的发展趋势,帮助开发商预测未来的投资前景并选择合适的投资区域。

      2、商业房地产市场的调查研究

      商业房地产市场调查研究主要针对城市区域中某大型项目展开,主要分析项目所处地区的购买力水平,流动人口和常住人口的数量,对该地区零售业的特殊需求,项目商圈范围、大型商业项目的分布及其竞争状况等。

      3、写字楼房地产市场的调查研究

      写字楼市场调研研究一般针对一线、二线和三线发达城市展开,中小城市由于需求很少几乎不涉及此类调研。写字楼市场调查研究主要分析市场中写字楼的供给需求,分析销售价格和租金价格的变动,并预测其主要的吸纳特征。

      4、酒店房地产市场的调查研究

      酒店房地产市场调查研究一般应用于城市一些大型酒店项目特别是星级酒店项目的投资分析中。一般就城市环境、旅游资源、酒店物业开发、经营状况、酒店消费群体的构成与特征等方面进行分析。

      5、工业房地产市场的调查研究

      工业房地产市场调查研究较少,与工业房地产市场的发育程度较低有关。工业房地产市场调查研究主要根据某区域或城市的区域经济发展、工业发展状况及趋势,分析该区域工业房地产的总需求和供给,办公、生产和仓储的供应比例,以及劳动力、交通运输、原材料的问题。

      我公司以住宅地产开发为主,因此下节主要以住宅房地产市场调查研究阐述。

      第二节城市房地产市场调研的内容

      一、宏观投资环境调查

      1、城市经济环境调查

      首先阐明城市的地位,即城市所处经济圈的基本情况,城市在所处经济圈中的地位。

      第二要分析城市的经济发展状况。即分析GDP和人均GDP及其变化情况、产业结构及其比例分析、城市主导产业的发展状况、固定资产投资及房地产投资及发展情况等。

      第三分析城市的社会发展状况。即分析城市人口、外来人口及其近年的变动情况、物价水平的变动情况、城市居民人均可支配收入和人均消费支出变动情况、城市职工平均工资水平、社会消费品零售总额、居民储蓄存款余额、城市居民人均居住面积指标等。

      第四简单分析该城市的社会文化环境,包括居民受教育程度、民族分布、宗教信仰、民风民俗等。

      2、城市规划调查

      调查城市发展的总体目标,城市的总体规划布局;调查城市各区域的功能划分,各区域规划发展目标;调查城市的交通现状及交通规划,着重关注城市轨道交通、道路交通规划。

      3、政策环境调查

      主要对该城市房地产开发涉及的有关土地出让政策、税收政策、针对房地产开发有无特殊的优惠政策进行调研。

      土地出让政策着重调查该城市的土地招拍挂出让的市场化程度、透明程度,以及土地出

      让在该城市的各种潜规则。

      税收政策主要着重对该城市房地产开发涉及的相关税收(契税、营业税及附加、所得税、土地增值税等)在该城市的缴纳标准、缴纳情况等。

      针对房地产开发有无特殊的优惠政策着重调查是否该城市出台支持鼓励房地产开发的相关政策,包括对税收、行政性收费、进入门槛、信贷、招商等方面的优惠政策。

      4、各项行政性收费及建安、市政费用的初步调查

      鉴于各城市的情况不同,应对城市的房地产开发的涉及缴纳的各项行政性收费、服务性收费、本地建安费用一般水平、各项市政设施费用(主要为水、电、暖、气)的缴纳方式和基本水平进行调查。

      二、城市房地产市场概况

      1、城市土地市场调查

      分析城市历年经营性用地的土地供应总量、土地成交总量、成交率、流拍率进行分析,最好能按各用途详细分解;分析土地价格的变动趋势,包括各用途的土地成交价格变动趋势;分析该城市土地成交价格与土地底价的关系,判断该城市土地市场的竞争激烈程度,判断是否过冷或过热。

      2、城市商品房开发状况调查

      分析城市近年房地产开发总投资(包括住宅开发总投资)的变动情况;分析近年商品房的施工面积、竣工面积、新开工面积等。

      3、城市商品房供给和需求状况调查

      分析城市近年商品房(主要为商品住宅)的供应面积(批准预售面积)、销售面积、销售金额、空置面积等。

      4、城市商品房的价格调查

      分析全市房地产(主要为商品住宅)价格变动情况,不同区域的商品房(商品住宅)价格变动情况;分析城市的房价收入比指标。

      5、存量房的交易情况调查

      分析近年该城市存量房(主要是存量住宅)的成交量、成交价格等。

      三、各区域、各板块商品房(主要为商品住宅)市场调查

      根据该城市房地产的实际发展情况划分不同区域、不同板块;对不同区域和不同板块内的商品房市场(主要为商品住宅)从板块功能定位、板块特征、板块开发动态、价格区间、

      产品类型和特征、主要客群等方面对各板块进行分析;应选取各板块典型代表楼盘,对其项目规模、产品特征、销售价格、销售情况等方面进行实地详细的调研。

      四、客户群体分析

      1、产品的需求特征调查

      调查分析市场上主流的和消费者偏好的商品住宅类型、建筑风格、户型结构、户型面积、普遍能够承受的销售单价及总价范围。

      2、消费者行为调查

      消费者行为调研内容包括调查分析现实消费者和潜在消费者的社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、商品住房的消费观念(包括购买偏好、购买动机、购买特点)等。

      五、竞争分析

      1、城市房地产市场竞争对手分析

      针对目前该城市的房地产参与者进行调查分析,主要针对外来知名开发商和本地知名开发商对其从品牌知名度、资金实力、开发楼盘数量及规模、开发楼盘质量及口碑、与政府部门的关系进行分析。判断该城市的房地产市场的竞争激烈程度和市场化程度。

      2、城市房地产典型竞争项目分析

      主要是分析建成或正在建设中的具有较大影响力的项目,针对其区位、项目规模、项目规划与建筑特征、产品特征、销售价格、销售情况、营销噱头等方面进行调查分析。

      六、城市房地产市场调查研究结论

      对前述调研分析进行提炼,对该城市的经济发展、房地产市场发展健康程度、房地产市场前景、供给和需求等方面做出调查结论。

    第二章房地产项目调研和投资可行性研究

      房地产项目调研和房地产投资可行性研究是在通过对城市或区域的宏观经济环境和整体房地产市场的进行充分调研并了解的基础之上,通过对该城市或区域的地段选择、项目实地调查研究并撰写投资可行性研究报告从而为公司进行房地产项目的投资决策提供最直接的参考。

      第一节房地产项目地段的选择

      房地产开发项目的地段选择,往往不受开发商的主观意志影响,只能被动接受,因为房地产项目主要来源于政府的土地出让供应和其他开发商在土地二级市场的项目转让、股权转让或合作开发这两种方式。但在面对众多的投资机会可以选择时,仍然需要对不同项目的进行筛选,因此对项目的选择即地段的选择仍然十分必要。

      一、房地产开发项目地段的影响因素

      房地产投资地段的影响因素很多,不同的地段的影响因素也是不一样的,影响程度也不相同,应根据地块的实际进行相关探讨。地块的常见影响因素如下:

      1、市场供需行情

      需求大供给量少,地块价格就攀升,房地产投资商也就可以获得较高投资回报,该地块就是较好的投资地段;如果一宗地块需求趋少,则该地块价格就趋低,房地产投资回报相对较低,则不是好的投资地段。

      2、地块的自然条件

      地块的自然条件包含如下内容:地块与市中心的距离、地块的地质条件(原生地、回填地、开挖地)、地形地势、土地面积、地块形状、日照、风向、多雷区或非多雷区、地质灾害(滑坡、泥石流)。

      地块与市中心的距离,是影响房地产投资的地段的主要因素之一。任何城市,人们购房都是以距市中心的距离远近作为购房的一个重要衡量指标。一般来讲,地块接近市中心,交通越方便,基础设施越完备,地价越高,越容易出手,同时竞争也越激烈,对投资者的资金要求也严格。距城市中心越远,基础设施不完善,地价越低,实现增值的时间越长,越不易销售,同时地价也越低。但对于已形成高档社区的开发片区,对于购房者有自备交通工具的购房群体来说,他们追求的是居住环境、身份价值体现和社区文化氛围,“距离”二字在他们面前就淡化了,这就是为什么距城市中心较远的开发高档社区的投资商同样能取得很好的经济效益的缘故。

      地块的地质条件,也是影响地块价格的重要因素,原生地地质条件较好,地质承载力大;如是回填地块,地下地质条件复杂,基础处理费用较大。

      地形地势,地块的地形地势直接影响到对地块的规划和布局,影响地块内的景观效果,也直接影响到土地的利用效果,影响建设费用的高低,它对投资地段有着相当大的影响作用。一般来讲,地势低洼、地形地势变化太大,地块里边沟壑太多,不好规划,而地势较高,相对平坦的地块,越好规划,也越出效果,越应作为好的投资地块看待。

      土地面积大小直接影响到土地的使用效果,地块面积大小对投资地段的选择有很大的影响作用。如相邻的地块准备开发高档社区的大盘,而在其间不论该地块大小,都是好的投资地段。在繁华的市区,地块越大,则越是好的投资地块。

      地块形状也直接影响土地的使用效果,对于处于市区,有门面需求的地块,临街面越长,越是好地块;对于紧邻高速路、铁路的地块,如临高速路、铁路越长则不是好的投资地块。

      日照对投资地段有好的影响,也有不好的影响。如开发住宅片区,周边是高大建筑群,日照很少,则不是一个好的投资地段。但对于商业,在炎热的地区,日照少的街道则积聚的行人则更多,人气旺的则是一个好的投资地段。风向,上风地段是好的投资地段,下风地段是差的投资地段。

      多雷和雷击区不是好的投资地块,少雷区则是好的投资地块。自然灾害频发区(地震、泥石流、洪水、地质灾害、滑坡)、多发区不是好的投资地段,少发区则是好的投资地段。

      3、地块的社会条件

      地块的社会条件包含城市附近的基础设施状况、地块周边的相临地块的土地属性、开发楼盘的档次、社会治安情况等。

      城市基础设施齐全的地块,基础设施投资较少,业主生活、出行便捷,则是好的投资地块。按城市基础设施完备情况作为选择开发地块的尺度,不失为一种开发策略。

      若某地块靠近一大型高档住宅小区或靠近一大型商场,则该开发地段是一个好的投资地段。如果某住宅规划用地附近有化工厂等污染企业,则不是一个好的投资地段。

      若某一地区经常发生盗窃、抢劫、吸毒、杀人犯,则该地段不是一个好的投资地段。如治安状况良好,在此居住有安全感,则是一个好的投资地段。

      4、地段的环境条件

      地块的环境条件含盖空气污染程度、噪音大小、绿化程度、视角效果、清洁程度等。空气污染、噪音污染的地区,对人的情绪以及人的健康程度都有影响,人们不愿意在此生活和工作,不是一个好的投资地段。靠近公园、绿地、森林的地段,绿化程度较高、视角效果好、生活环境好,地块越受欢迎,是好的投资地块。视角效果差的地块,如洼地给人不愉快的感觉,是不好的投资地块。

      5、城市规划影响因素

      城市规划影响因素包含土地用途、容积率、建筑高度、交通道路等。土地用途允许范围越大,越便于规划设计,越便于投资收益,也就越是好的投资地段。容积率的大小直接决定建筑面积的大小。容积率小的地段,不易得到好的投资收益,不是好的投资地段;容积率大的地段,越容易取得好的投资收益,是好的投资地段。允许建筑高度越高,拟建造的层数越多,建筑面积越大,越有利于投资收益,是好的投资地段。交通规划道路,越靠近地块,是好的投资地段。但某些高端居住项目的容积率、建筑高度等指标往往很低,其投资收益也较好,如果容积率和建筑密度过高,会导致小区品质的下降,因此容积率、建筑密度越高也不一定代表地段投资价值越高,应该辩证的看待规划因素的影响。

      二、地段选择理论

      选择地段,目前主要理论主要有:上风口发展理论、高走理论、近水发展理论、沿边发展理论等。

      1、上风口发展理论的涵义是:主要向城市的上风口方向发展,由于城市的烟尘污染严重,为了避免其害,城市居民势必涌向城市的上风口,因此,上风口地段是好的投资地段。

      2、高走理论涵义是:由于地势高,受周边环境干扰小,有居高临下的感觉,对人的心理影响较大,因此城市中地势高的区域是好的投资地段。

      3、近水发展理论涵义是:城市主要向江边、湖边、海边发展,有水的地方景色好、空气清新,所以人们愿意到这里居住和工作。水有财意,近水是人们发财的愿望,所以近水地段是好的投资地段。

      4、沿边发展理论涵义是:城市公共交通主要道路、轨道交通沿线,由于居民出行交通方便,也是好的投资地段。

      三、识别有增值潜力的地块

      在对地段投资的影响因素进行了分析并了解了地段选择的相关理论之后,就应该判断判断那种地块、地段具有潜在的增值潜力。进行房地产开发、投资,不外乎三种类型的地进行

      开发:未开发的土地、开发中的土地、已开发的土地。

      在未开发的土地上建设房屋,虽然土地价格较为便宜,但建设中的配套资金投入却非常大,政府未在该地块形成完善的基础设施,所有基础设施特别是综合管网部分往往需要开发商先自行投资完善,对中小型开发商而言负担不起。但如果城市规划的扩展方向与拟投资的地块相一致,则增值空间较大,如城市规划扩张的方向与地块不一致,则项目可能成为开发商的包袱。因此在这种地块上投资,风险大,同时利润也大。

      开发中的地块,是指完成了区域规划,具备基本的交通条件和水、电、气有保障,雨、污排放系统已形成,这类地块是有增值潜力的地块。在这种地块中开发,主要选择地块本身的地块质量和周边楼盘的档次,如周边均为高档楼盘,则这种楼盘增值潜力更大。

      已开发用地,是指土地已具备城市规模,这类土地常指旧城改造。在这类土地上进行开发,关键在于与当地政府的关系,需要把政府有关旧城改造的法律、法规研究透彻,最大程度争取政府的优费政策,如拆迁补偿费、配套费、危旧房改造优费政策等。这种地块投资风险较大,不确定因素也较多,因为前期的拆迁投资往往由开发商出资,拆迁难度很大,但通过与政府建立的良好关系也能够低价获得其他位置较好的地段。

      房地产投资地段仅是城市组成的一部分,因此必须从整个城市布局、城市规划的全局来考虑,来权衡利弊。判断地块时要考虑短期热点、中长期热点,还要判断出隐蔽的投资热点。要达到上述目标,首先要从全局观点来考虑问题;其次要认真调查研究,掌握一手资料;要透过资料看本质,通过资料分析,找出关键所在。

      第二节房地产项目实地调研内容

      在确定了拟投资房地产项目的意向后,我们应着重开始对具体的项目进行深入细致的实地调研工作,为撰写项目投资可行性报告并得出结论准备大量的基础资料和数据,并对其加以提炼和分析。

      一、项目基本状况调查

      1、项目的现状条件进行实地调查

      主要对房地产项目的宗地位置、四至、土地面积、地上建筑物及附着物状况、形状、地形地貌、水文地质条件、项目所在地基础设施条件等现状条件进行调查。

      2、对项目的权属状况进行调查

      对项目的土地来源、土地使用权类型及年限、有无他项权利等权属条件进行调查。

       3、对项目的规划状况进行调查

      对项目的规划用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑控高、土地获得成本、合作开发条件、与项目有关的规划及投资状况进行调查。

      二、项目所在区域周边环境调查研究

      项目所在区域环境调查一般是对开发地块周围1-2公里范围内,以及开发地块未来在城市发展走势中的地位研究分析。

      1、周边生活配套设施

      主要包括周边商业中心网点状况(集聚程度、商业氛围、商业档次、距离商业中心的接近程度等)、周边医疗、教育、休闲娱乐、餐饮、金融邮政等生活配套的完善程度和分布状况以及未来发展预测。

      2、项目周边交通状况

      调查项目对外交通道路状况,即项目紧邻道路和项目对外交通联络主要道路,对道路等级(主次干道或支路)、路况、对外交通的便捷程度、项目距离道路距离、项目开车至市区某地标地段大概时间、项目周边道路拥堵状况以及周边道路的未来规划状况进行调查分析。

      调查项目周边公共交通状况,对各种交通工具(公交、地铁)的通勤半径、公共交通能否满足项目或区域人群的出行,公共交通的完善程度和便捷程度、对项目周边轨道交通的规划状况进行调查。

      3、周边景观状况

      调查项目项目周边区域自然环境(市容市貌、城市景观、公园绿化等)、人文环境(居住人群、受教育程度等)、区域内污染状况、空气质量、水质状况等。

      4、社会治安状况

      调查项目周边区域的社会治安状况。

      三、项目所在区域竞争项目状况调查

      对项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平,主要竞争项目以及潜在竞争项目出现的可能性进行调查。

      1、市场需求和消费者行为调查

      主要包括消费者对区域内房地产的总需求量及其饱和点、市场需求发展趋势、市场需求影响因素调查、需求动机与行为调查。

      2、对竞争项目的硬件指标调查

      项目占地面积、用地面积、容积率、建筑密度、绿化率、规划户数等的调查研究。

      3、对竞争项目的软件指标调查

      主要包括项目价格层次、户型配比、社区配套、项目定位、主要卖点、主要目标客群等。

      4、对竞争项目销售去化进行调查分析。

      5、对未来可能竞争项目情况的分析与估计。

      第三节房地产项目投资可行性研究

      房地产项目投资可行性研究是在投资决策前,主要从项目难易程度、经济效益、风险等角度对项目进行可行性分析,以决定能否投资该地块。具体见《房地产可行性研究报告模板》

      一、房地产项目投资可行性研究报告内容

      1、项目概况

      项目概况主要是针对前文所指的进行房地产项目实地调研分析后的相关内容,包括项目现状条件、项目的权属状况、项目的规划条件及与项目有关的投资条件等。

      2、项目周边区域环境分析

      主要针对前文所指的项目所在区域的基本状况、周边生活配套设施、周边交通状况、周边景观状况、社会治安状况进行分析。

      3、项目所在区域竞争项目分析

      主要针对项目所在区域的市场需求和消费者行为、竞争项目的硬件指标(项目占地面积、用地面积、容积率、建筑密度、绿化率、规划户数等)、竞争项目的软件(主要包括项目价格层次、户型配比、社区配套、项目定位、主要卖点、主要目标客群等)、竞争项目销售去化、未来可能竞争项目情况进行分析。

      4、项目开发建设进度安排

      主要针对项目的前期开发手续、工程施工周期、项目营销进度三个方面进行时间计划安排,一般以年、季度为单位制定。以项目横道图的方式表示。

      5、项目经济效益分析

      对项目的经济效益分析主要包括如下几个方面:

      1)项目总投资估算(各项开发成本和费用的估算)

      2)项目销售收入、租金收入、经营收入估算

      3)项目税收及静态利润指标估算(静态利润指标包括成本利润率、成本净利润率、投资利润率、资本金净利润率、静态投资回收期等),静态利润指标一般采用成本净利润率、资本金净利润率指标进行分析。

      4)若需对项目进行更进一步的从财务指标进行评价,则还需对项目的资金来源与运用、现金流量等财务表格进行分析,得出财务净现值(NPV)、财务内部收益率(IRR)、动态投资回收期(P b)等动态指标,对项目进行财务评价。

      财务评价体系可以按照下图进行:

      6、项目的风险与不确定性分析

      1)项目的风险分析

      主要对项目从下列风险中进行定性分析和评价:

      市场风险:市场风险是所有风险中最不可控的风险之一,主要受项目所在地区房产市场供求关系的变化给企业带来的投资风险,房地产市场是地区性的市场,当该地区市场结构性过剩(供给大于需求)达到一定程度时,将面临房地产产品滞销、积压、空置的局面,导致资金占压严重、销售回款缓慢,使得房地产投资的实际收益偏离预期甚至亏损。因此应通过对市场的供求关系、项目周边的竞争性项目的调查分析项目所面临的市场风险。

      法律风险,法律风险一般存在于从土地二级市场上的房地产项目转让或股权转让项目,该类项目历史来源可能较为复杂,很可能存在债权、债务、拖欠工程款、拖欠地价款、拖欠贷款等法律纠纷,因此对该类项目调研分析时应着重对上述风险进行详细调查并分析其影响。

      政策风险,国家或地方政府出台的有关房地产投资的土地政策、税费政策、金融财政政策,均会对本地房地产产生较大的影响,从而给企业带来投资风险。近年来对房地产市场的政策均极大影响了房地产市场的发展走势,因此要对项目所在地区乃至国家层面对房地产市场的政策扶持力度以及近期或远期出台有关房地产导向性的政策进行分析评估。

      2)项目的不确定性分析

      采用盈亏平衡分析、敏感性分析等方法进行定量分析。

      7、结论及建议

      提出对该房地产项目进行投资开发的结论性意见。

      二、项目投资测算相关测算表格模板

    1、投资估算表格(具体见新项目投资测算模板)

    2、动态投资财务表格

      表一:项目开发建设周期计划横道图

      示例:

      

     

      表二:资金来源与运用表(具体根据财务),示例:

      

      表三:现金流量表

     

      

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    为深入贯彻落实国务院关于职业技能提升的文件精神,立足首都经济社会发展实际,本市出台《北京市职业技能提升行动实施方案(2019-2021)》,重点围绕企业职工和重点群体开展技能提升培训和就业创业培训,着力提升劳动者素质和技能水平,推动首都高质量发展和劳动者更加充分就业。计划到2021年底,本市技能劳动者占就业人员总量的比例达到30%,高技能人才占技能劳动者的比例达到33%。 《实施方案》明确,今后三年,本市将面向广大企业职工和高校毕业生、退役军人、农村劳动力等重点人员,持续开展职业技能提升行动,同时进一步调动企业、个人、院校、机构等培训主体的积极性,大规模开展职业技能培训。预计2021年底,全市技能劳动者占就业人员总量将达到30%,高技能人才占技能劳动者将达到33%。 培训面向两大类群体企业个人都有补贴 据介绍,企业职工和就业重点群体,将是本次职业技能提升行动重点培训的对象。 企业职工包括企业新招用职工和在岗职工。通过开展岗前培训、岗位技能提升培训,使企业新招用职工的职业技能、职业素养尽快适应新岗位需要,使在岗职工不断适应新产业、新技能的要求,增强就业稳定性。 首先,加大政府补贴力度。企业开展新职工岗位适应性培训,在员工入职12个月内,培训时间不低于40课时的,按照每人500元的标准给予企业补贴。实施企业新型学徒培养计划,采取“招工即招生、入企即入校、企校双师联合培养”模式,根据职业(工种)急需紧缺程度和不同职业等级,并按照每人每年5000-8000元标准,给予企业培训补贴。 其次,扩大技能提升补贴范围。今年,本市将技师和高级技师纳入个人技能提升补贴范围,实现个人技能提升补贴全等级覆盖。对于2019年1月1日以后新取得初级工、中级工、高级工、技师、高级技师等国家职业资格证书或职业技能等级证书的企业职工,且在本市缴纳失业保险一年以上,分别给予个人1000元、1500元、2000元、2500元、3000元的技能提升补贴。另外,本市还将高危行业从业人员纳入技能提升补贴范围,凡2019年1月1日后新取得特种作业操作证和特种设备作业人员证的本市企业职工,且在本市缴纳失业保险一年以上,按照每人1000元标准给予个人补贴。今年,预计将有近10万人享受技能提升和高危行业技能补贴。 第三,提高企业对急需紧缺高技能人才培养经费的补助标准。支持企业开展高技能人才岗位提升、技术革新研修培训,将高级工及以上高技能人才全部纳入研修培训范围。同时,调整提高补助标准,将补助标准上调为每人每年5000元,每个企业每年最高可申请30万元的研修补助。 另外,本市还支持企业建立技能大师工作室,发挥优秀高技能人才示范引领作用,大力开展技艺传承培训、技术技能革新、技能推广交流等活动,将原来一次性发放补助调整为按照工作室建设项目发放,每个项目给予不超过30万元资助,建立动态评估机制,工作室依托项目运转,对于评估合格的企业,每年都可申请资助项目。 就业重点群体包括七类人群和“六大员”。其中,七类人群是指失业人员、农村转移就业劳动力(含低收入农户)、城乡未继续升学初高中毕业生、转岗职工、本市高校毕业生、退役军人、残疾人;“六大员”是指家政服务员、养老护理员、保安员、医疗护理员、保育员、快递员。针对这些就业重点群体开展形式多样的培训,着力提升他们的就业创业能力和水平。 面向七类重点人群,本市将开展菜单式、目录式免费技能培训,劳动者可根据需求选择培训项目和培训机构。同时,本市还加大就业困难人员帮扶力度,对吸纳就业困难人员就业并开展以工代训的企业,按每人每月500元标准,给予不超过6个月的职业培训补贴。除此之外,就业困难人员和农村劳动力在培训期间,还可以享受每人每天不低于35元的生活费补贴。 面向“六大员”,本市将加大技能提升培训补贴力度。对家政服务人员开展岗前培训,每人每年培训时间不低于80课时的,按照每人2000元的标准给予企业补贴;开展回炉培训且每人每年培训时间不低于40课时的,还将按照每人500元的标准给予企业补贴。对养老护理、安保、医疗陪护、托幼、快递等领域从业人员,提高技能提升培训补贴标准,按照每人不超过3000元的标准给予企业或培训机构补贴。今年,商务局、民政局、公安局、卫生健康委、教委、邮政管理局等部门,将分别牵头组织家政服务员、养老护理员、保安员、医疗护理员、保育员、快递员等技能培训,预计年培训规模将达近10万人次。 围绕重点产业、重点领域实施两项培训计划 《方案》明确,本市将围绕十大高精尖产业、金融科技、文创等重点产业,以及城市运行保障等重点领域,实施两项培训计划,提升职工职业技能,推动首都高质量发展。 一是实施重点产业技能人才培养计划。今年,科委、经信局、金融局将分别牵头开展高精尖产业、金融科技产业技能人才培训,文旅局将牵头开展文创产业技能人才培训。 《方案》围绕首都十大高精尖产业以及金融科技、文创等重点产业,把技能提升培训纳入产业服务包,以需求为导向,开发培训项目。对于高精尖产业企业和金融科技企业组织职工开展技能提升培训且经考核合格的,按照每人不超过2万元的标准给予企业培训补贴,劳动者参加培训后实现在本市就业3个月以上的,按照上述标准的50%给予个人奖励补贴。《方案》还重点支持创意设计、动漫制作、高端民宿、老字号技艺传承等文创产业发展,对组织职工开展技能提升培训的企业,按照每人不超过5000元的标准给予培训补贴。 二是实施重点领域从业人员培训计划。城市运行服务是保障特大城市安全有效运转的重点领域,《方案》围绕城市供水、排水、供热、燃气、园林绿化、公共交通、环境卫生等城市运行保障领域,以及首都其他重点领域,加大技能提升培训力度,并给予企业每人不超过4000元的培训补贴。这一重点领域是技能人才分布密集、发挥作用最突出的领域,与广大市民日常生产、生活息息相关,技能培训和素质提升直接关系到国际化大都市安全保障和服务质量,今年将面向该领域大规模开展职业技能提升培训。 此外,北京经济技术开发区高技术企业规模大,同时,也是技能人才聚集区。开发区技能人才素质水平高低,直接关系到本市产业优化升级和经济转型的发展后劲,《方案》将北京经济技术开发区作为本市技能培训试点区。除享受市级普惠政策外,开发区还可以根据实际需求,制定辖区的培训、奖励和补贴政策,由市级资金予以配套支持。今年,经济技术开发区将组织辖区开展2万人次技能培训。 发挥培训主体作用 对补贴资金全程追溯 《方案》提出,要发挥企业、职业院校、各类社会培训和评价机构的主体作用,扩大技能培训规模,提升培训质量,并对培训对象进行实名制管理,实现“一网通核”,对补贴资金进行全程追溯,确保资金安全、透明、高效。 一是发挥企业在职工技能培训中的主体作用,支持企业扩大培训规模。支持各类企业,特别是规模以上企业或吸纳就业人数较多的企业建立职工培训中心、面向社会开展职业技能培训,承接补贴性培训项目。同时,支持建设、培育一批产教融合型企业,支持技能人才实训基地建设,并对开展职工技能提升培训的企业给予培训补贴。 二是发挥职业院校的基础作用,支持职业院校扩大培训供给。完善学历教育与培训并重的现代职业教育体系,面向在校学生和全体社会成员开展职业培训。鼓励建设智能化培训平台,运用现代信息技术改进教学方式方法。推进弹性学制和学分制,加快推进“学分银行”建设,实现学习成果可追溯、可查询、可转换。组建高水平教师教学创新团队,加大远程培训课件开发与更新力度。 三是发挥各类社会培训和评价机构的重要作用。目前,全市民办职业培训机构有300多家,本市将加强对培训机构的管理和服务,不断完善培训机构办学评估奖惩制度,促进诚信办学。同时,积极推行职业技能等级认定制度,按照国家统一部署和要求,支持用人单位和社会评价组织开展职业技能等级认定工作。 本市职业技能提升相关政策自2019年1月1日起执行。为确保三年技能提升行动大规模、高质量开展,本市还将加强职业技能培训管理信息化建设,全面开展补贴性培训信息实名制管理,建立“一网通核”信息共享平台,实现补贴培训人员全实名、培训数据信息可比对、补贴资金全记录、补贴过程可追溯,确保技能提升行动资金使用安全、透明和高效。

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    职业教育启动丨学历证书+若干职业技能等级证书制度实施

    职业教育启动1+X证书制度实施,加快培养复合型技术技能人才 教育部举行的发布会传来消息:一种新型证书来了!此前,国务院印发方案:一些高校将启动“学历证书+若干职业技能等级证书”制度试点工作! 职业院校、应用型本科高校启动 1+X证书制度试点 近日,国务院印发《国家职业教育改革实施方案》,《方案》提出,从2019年开始,在职业院校、应用型本科高校启动“学历证书+若干职业技能等级证书”制度试点工作。 到2022年,职业院校教学条件基本达标,一大批普通本科高等学校向应用型转变。 提升职业技能水平的机会来了.... 俗话说得好,百艺通不如一艺精。学好一技之长,方能驰骋职场呀~ 有空时充充电,提升职场竞争力!还能涨工资!! 考证,在你的人生规划中可能占据了半壁江山。如今随着大学生的扩招,单凭一纸大学文凭已经很难在激烈的竞争中脱颖而出了。那么,如何在企业的应聘中成为佼佼者,找到一份满意的工作呢?答案当然是各类证书了,它是打开企业大门的敲门砖。证书越多,含金量越高,对于大家找工作来说就越容易。 1. 有人问AMAC职业技能等级证书与各行业学会、协会、联合会颁发的职业证书有什么区别? 目前各类行业学会、协会、研究会和联合会以及境外的团体和公司,均没有获取中国政府职能部门在“职业技能鉴定”或“职业资格认证”方面的执照。其所发放的证书,只能称为社会团体培训证书。 目前 AMAC是国内目前拥有政府部门颁发职业技能鉴定执照的权威的职业技能鉴定机构之一,或政府大力支持,其合法性和权威性是国内所有协会、学会、联合会所不具备的。 2.它与国家职业资格证书的区别性? 《AMAC全国职业技能鉴定等级证书》是由专业的职业技能鉴定机构对持证人的培训成绩进行了考试与鉴定, 代表了持证人在相应的职业技能学习与考试取得了合格的成绩,可以做为上岗就业的有效依据,而非国家执能部门的就业准入资格证书。 3.这个证书对个人的帮助? 《AMAC全国职业技能鉴定等级证书》表明了获证人员在行业内的等级水平。证明了获证人员掌握相关知识的程度、在实践中的能力水平达到的级别。 职业资格获证人员已成为企事业争夺人才资源的热点。全国职业技能等级证书更能显示拥有者在专业或技能方面的经验与所受教育的坚实基础,全国职业技能等级证书资格称号代表着知识与成就,受到同业者和用人单位的高度尊敬。如果手拿AMAC职业技能等级证书去求职,那就等于成功了一半。 那有小伙伴就会问了 培训有什么项目呢? 报名要求又是什么呢? 别急别急 ▼ 申请条件是? 1 初级:参加初级鉴定的人员必须学徒期满的在职职工,职业学校的毕业生,或经过本职业初级培训达到相应学时,并取得结业证书。 具体要求是:a、专科以上或同等学历者;b、中职以上或同等学历,从事相关工作一年以上者;c、中职以上或同等学历,专业知识和实操技能特别优秀者。 2 中级:参加中级鉴定的人员,必须是从事本职业工作一年以上,或经过本职业中级培训,达到相应随时并取得结业证书。 具体要求是:a、本科以上或同等学历者;b、中职或同等学历,从事相关工作两年以上者,专科同等学历,从事相关工作一年以上者;c、专科以上或同等学历,专业知识和实操技能特别优秀者。 3 高级:参加高级鉴定人员必须是从事本职业工作三年以上,连续从事本职业(工种)生产作业不少于三年,或是经过本职业高级培训达到相应学时,并取得结业证书。 具体要求是:a、研究生以上或同等学历者;b、本科以上或同等学历,从事相关工作两年以上者;c、中职或同等学历,从事相关工作五年以上;专科或同等学历,从事相关工作三年以上;或者专业知识和实操技能特别优秀者。 报名材料是? (1)身份证复印件一式两份; (2)最高学历证复印件一式两份; (3)纸质版蓝底照片两张及电子版。 证书等级分为:初级、中级、高级

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    美发店经营思路

    身为美发店的老板或者店长,可以不会技术,但要懂得经营管理,要懂得如何用人,要懂得如何经营美发店。为此,给大家理了对开美发店一个成熟的经营思路,希望能帮助到大家哦! 如何开一家美发店? 开一家美发店应该怎样选址,选址的三大定位和四大标准。怎么命名,现场的布局该是什么样子。 如何招聘员工,人才招聘的八大法则,招聘流程的六步曲。怎么样开业。 如何培训美发店员工? 沟通的八大技巧,九大问话,八大要素,还有电话礼仪,人才管理和培养内容,包括心态,形象,礼仪,口才,专业,效率。美发店的成功销售十大法则。 美发店现场如何管理? 每日店务该如何规划,怎么开晨会,练习基本功,邀约顾客,美发店的现场服务,工作中的会议及总结。 店内安全管理。定期培训方案。个人卫生管理,店内卫生管理。成本核算,库房管理,物料管理,每月开支标准。 美发店客户管理和维护? 每日的消费分类统计,女性消费的心理特点,如何做好售后服务,如何建立客户档案,如何开发新客户. 美发店如何营销,外卖还是会员售卡? 十七种消费者类型特点和相应的策略。情感营销。如何设计广告语,如何制定年度计划,财务计划,人力资源计划,培训计划,经营计划,业绩提升计划。 理发店如何明确定位? 发型师的自我定位,服务用语,服务礼仪。客人风格定位,顾客诊断,设计三要素,搭配技巧。

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    美发店经营管理战略

    制定美发店经营目标 开店构想通常不涉及美发店的经营目标,但在规划过程中必须明确,因为经营目标决定了美发店经营管理的很多方面。 ①美发店经营目标是指美发店的经营业绩,通俗地说就是“想赚多少钱”。 ②美发店能否赚钱取决于开店构想,而赚多少钱取决于美发店的综合实力,包括店址、美发店的规模、产品组合、价格政策、促销手段、美发技术等。 ③在规划过程中,我们只有确定了拥有连锁美发店的经营目标,才可以进行相应的规划。 ④美发店经营目标首先是确定美发店的营业额,并利用毛利率确定美发店的毛利。 ⑤美发店的经营目标在规划过程中是不断调整的。 确定店址标准和美发店特征 通过美发店经营目标和竞争策略的规划,美发店特征与店址标准就十分明确。这个时候把店址标准与美发店特殊的明确概念记录下来,这是店址选择、美发店选择以及开业之后经营管理的原则。 产品线和产品来源 随着对开店构想的逐步细化,我们已经明确了美发店的目标市场、经营特色及理想的店址和美发店特征。现在就进入产品与产品来源的规划。 美发店经营中,有两个重要的因素体现美发店的特征: 一是美发店的风格,主要是由店铺位置、装修风格等因素体现; 二是美发店的产品线,主要是产品的组合与产品的价格。 产品线的规划就是解决美发店产品组合与产品价格的问题。根据上面提出的结论,设计出合适美发店销售的产品组合以及相应的价格。然后寻找能够提供美发店产品的加盟供应商,并探讨合作的可能性。这一点实际上很重要,否则很难执行最初的开店构想。 美发店利润的核算 现在,我们已经对特定的开店构想十分明确,可以核算美发店的利润了。 美发店经营有一个重要的特征,就是有相对较高的固定费用。美发店经营的毛利能否抵消固定费用,是美发店是否赚钱的关键。计算十分简单,用固定费用除以毛利率就可以了。规划中的利润计算应当保守一些。 人员配置与管理 规划进行到现在,人员的配置与管理就应该很明确了。 人员的配置取决于两个因素: 一是美发店工作量的大小,这直接由营业额决定; 二是营业面积的大小。现在,可以根据足够的资料制定美发店的组织结构,并将美发店的职能划分到具体的岗位。在此基础上,制定详细的美发店管理方法,包括业务的内容、标准、作业的程序等。同时应当明确合适工作人员的特征,包括年龄、工作经验等。当然,报酬制度也应当同时确定。 资金预算 任何投资都是有风险的,然而投资和回报又是相辅相成的。投资大小不仅要考虑到经营者的承受能力,还要考虑回收能力的大小,因此对回收能力的大小、资金的盈利情况等都应有初步的核算。现实生活中许多朋友由于缺少事前的预算而导致经营风险甚至倒闭。 投资能力预算 投资能力预算是指对资金的来源、渠道与数量的预算。影响投资预算的因素有区域经济发展状况、地理环境、店面档次、经营规模、经营范围等。 很多理发店老板,感到很困惑,为什么自己这么努力,理发店的生意还是这么差,这五种管理方法,让你的理发店做大做强。 1.加强员工的理发技术培训。理发技术才是理发店的立身之本,你要明白顾客来你的理发店,首要的目的就是理发,如果员工的理发技术太差了,不能让顾客满意,你的理发店也做不长久,所以作为理发店的管理者,你就需要加强对员工的理发技术培训,掌握各种时尚发型的理发技术,让你的顾客,能够开心的走进理发店,也能够满带笑容地,走出理发店。 2.选择合适的理发店位置。你不要把理发店选在偏僻没有人的地方,如果连一个人都没有,谁会拦你的理发店理发呢?没有客源,你在理发店根本就生存不下去。又谈何管理呢? 3.搞好理发店的卫生。任何服务场所,卫生都是一个非常重要的问题,当顾客走进你的理发店,眼前一片狼藉,垃圾遍地,墙面上,都是污渍,他还有理发的欲望吗?所以,理发店管理,要注意把卫生搞好。 4.服务态度要热情。一般顾客都非常看重服务的态度其他的东西倒是其次如果你对顾客大声呵斥,不尊重顾客,后果是非常严重的,你的理发店名声就会被搞臭,好的服务态度就是当顾客一走进你的理发店你就面带微笑,像朋友一样和他聊天我相信他下次还会再来。 5.科学合理的员工考核机制。要激励员工工作积极性,就需要建立科学合理的员工考核机制,奖优罚劣,鼓励员工积极工作,创造更多的价值,不断提高工作效率。

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    理发店经营管理四个秘笈

    对于很多人来说美发行业并不陌生,因为它在我们生活中随处可见,它虽然不像有的人理解的暴利,利润只有20%~30%,但是一年收回成本也足以证明其投入产出了。小编为大家罗列了一些从事这个行业一些人士总结的成功秘籍,希望对有意投资并管理美发店的人士有所帮助。 秘笈一:选址合理 独立的临街店铺或商场商铺最好,但对于自己创业的不妨选住宅小区里的社区商铺,既便利租金也相对便宜。周边环境卫生、清洁和美观相当重要,如果与杂货店、饮食店、机械修理店为邻生意将大幅锐减。 秘笈二:良好软件 ·服务亲切、态度良好 ·技术高超、信用良好 ·客情关系融洽,把顾客当朋友 ·提供丰富的专业资讯 ·服务快速、不必等太久 ·和上下班时间不冲突 ·制度流程系统化、个性化 ·价格合理公道 秘笈三:可靠硬件 店面外观:与美发店相称的现代明亮的店面形象,让人有一种流行、新潮的感觉。 ·门口:清洁、易进出,价格标示清楚,以照片、海报加深印象。 ·柜台:待客有耐心、周到,妥善保管顾客的寄存物品,结账快速准确。 ·等候区:舒适的座椅,提供杂志、报纸以供消遣。 ·操作区:舒适的座椅,干净毛巾和干净地面。 秘笈四:进行顾客管理 1.用心为顾客服务:为每个顾客登记,做好服务追踪。 2.建立并运用顾客档案:新顾客增长率是多少?老顾客流失率是多少?哪些是忠实顾客?哪些是过路客?哪些是“心血来潮”型的顾客? 3.感谢“忠实顾客”的捧场。加强“选择性顾客”的向心力。拉近“心血来潮型顾客”的距离,与“过路客”攀点关系。

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    现在流行的美发店经营模式讲解

    小编发现很少有一个美发师在一家美发店工作十几二十年的,都是学到技术之后觉得机会合适就出来自己干。 有的人顺风顺水、有的人磕磕碰碰、有的人赚钱、有的人亏钱。 既然是开店那么发型师就不能只把自己当成一个手艺人而是一个老板,要考虑开店用什么模式,要有经营思路,这样才能保证赚钱。 目前来说美发店的模式无非就两种,一种做加法,一种做减法。 做加法就是在店子剪烫染的基础上提供泰式洗头、纹绣、美甲化妆等等相关服务。 做加法的思路是在现有的服务项目当中增加其他项目 目的是让顾客有更多的选择,让顾客有更多的理由进入店子,毕竟单独的美发店顾客光顾的频次太低了,如果能够增加顾客的频次就相当于将顾客黏在自己的店子里面。 店子提供多种服务客人选择的余地也就增加了,加上服务都还可以很多客人都是在等待的时候做个指甲、化个妆或者做完了之后做下美容。 这么做客单价比单独的美发店就要高很多,而且顾客在店里面的停留时间增多了顾客和发型师的交流机会增加了,发型师推销的机会也多了变相的增加了店子的营业额。 从竞争的角度来说大家都提供美发服务,突然有一天你的店子不广提供美发还提供美容美甲服务是不是比单独的美发服务有竞争力呢。 小编有一个朋友10年的时候就搞过一个类似的店子,当时他有两家剪烫染的店子,店子比较小的那种,当时想着小店开着没意思想搞个大的,他就开了一个400平的综合店。楼下剪发楼上做泰式洗头的综合店,后来又增加了美甲和化妆。 人员包括前台接待3个,洗护人员有10多个,发型师加烫染技师有10来个,阿姨两个,加起来二三十号人。 这个店子把他搞的欲仙欲死,因为店子规模增加了、人员增加了、项目增加了管理的难度就更大了,好在两三年之后慢慢进入正轨生意也越来越好。 不过要提醒一点想要做加法一定要保证自己的基本盘也就是美发技术和服务要好,要不然就起到一个反效果,那样的话还不如把美发店关了开一个美容店。加法的本质是强强联合,通过其他的服务更加有效的利用客户资源。 做减法就是减掉不擅长的项目只做自己的优势项目,把它做到极致。 做减法的往往都是轻创业,投资小,项目专一,员工少,开支小,比如开进写字楼专做剪烫染项目的店,线上引流线下服务。 这样的店管理起来简单,一个店可能就3到5个人,房租也不高,比起街边的门面,租金那要少太多了。 尤其是在一二线城市,这样的店未来会越来越多,目前已经有一些人通过这种轻创业的模式大势扩张。 深圳有一个美发品牌,目前开了6家店,全部开在地铁站附近的写字楼里,装修的比较精致,环境很舒适,发型师的技术都还不错,完全靠线上引流拓客,预约到店服务。 这个店的项目非常简单,做减法,真的是做到极致,把洗吹这个项目都砍掉了,只做剪烫染,不搞洗头造型,专注于做发型,不推销,不办卡,不外卖,就卖发型。发型就是产品。 员工结构也很简单,只有发型师没有助理技师,发型师一手操作,也保证了品质。 这个模式是不是太轻了,做起来也比较轻松,老板一定要有互联网思维,要熟练使用线上的一套玩法。 现在街面上流行的工作室、潮店、私人订制都属于这种。以后这种店子可能会越来越多。 这两种方式说不上谁好谁差,不过如果你是一个刚刚从美发店出来的发型师想自己做一个店子那当然是做一个工作室比较好。 个人觉得对于想要创业的美发师来说这工作室模式创业是一个好的出路。因为美发行业现在处于一个转型期,从过去的模式驱动,到现在的产品驱动,过去是模式创新,现在要产品创新。 模式驱动很好理解,过去的传统店到烫染店的模式,就是一种模式上的创新,模式驱动行业快速发展,很多人从中得到红利。 模式驱动的根不在产品上,而是在经营策略和营销方式,比如,加盟、连锁经营,员工升迁机制、股权机制、会员卡充值模式等等这些都是模式上的变化。 营销搞得太猛,产品跟不上节奏,顾客资源过度开采,所以市场不好做。 产品驱动是啥意思呢,就是靠产品吸引顾客,而不是靠低价吸引顾客,把质量搞上去,把价位搞上去。顾客是奔着你的技术去的,而不是奔着便宜去的。 你能想象一个发型师剪发开价680客人每天排队剪不完,而且顾客还就认准他了。 像这种工作室做营销不是搞低价策略,不是锁卡,不是打折,而是做品牌营销,做粉丝运营,做网络推广。 美发店现在的转型也是基于社会的转型,以前物质匮乏,各种商品很少,顾客的需求比较大,所以生意好做,说的难听点,你的产品像坨狗屎都有人买。 现在呢商品丰富多样,那些垃圾产品肯定没人要,而且客户都要都要好的,所以现在倒闭的厂家一大堆,你不创新,不把产品质量搞好,就会淘汰。 以前人们从没做过烫发,没做过染发,比较新奇,都想尝试,当大家推出各种烫各种染的时候,生意自然好做,现在呢,该烫的烫了,该染的染了,有的甚至一年搞很多次,头发都搞得没用了,你跟她说烫说染,她也没啥兴趣了。 所以在产品上得创新,发型要剪的好,烫染技术搞上去,以技术为核心发型为卖点,而不是以营销为核心,以低价为卖点。 对于发型师来说,以技术为核心,把个人当品牌来打造,才是长久之计,所以美发师自明星是值得所有美发人要重视的。

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    一个优秀的职业幼儿园长,需要具备什么技能?

    我们都知道,一个好园长就是一所好幼儿园,这也是业界不争的事实。 很多人说,只要你有过几年的教学经验就可以当上园长了,但是园长真的那么容易当吗? ●园长压力大,还要身兼多职,被要求成为万能人物: 既要懂教学、会规划、会执行,会领导、会协调,还要会 用人、会营销、会与家长打交道; ●很多园长想提升自己的核心竞争力,不甘心一直做一个普通的园长,想成为一位优秀的职业园长,但是缺乏专业的指导和培训。 因此,要成为一位优秀的园长,需要接受专业、系统的培训,让你不仅有教学经验,还会管理运营,懂得怎样去带好一个幼儿园,推动自身幼儿园的发展。 到这里可能有些园长会抱怨说: ● 我每天忙里忙外,大大小小的事都要我管,我哪里还有时间去学习、去参加培训; ● 外面的培训课程那么贵,学完之后感觉没有多大的提升; ● 我想成为一名优秀的园长,想提升自己各方面的能力,但是不知道去哪里学…… 如何做一名优秀的园长?这是每一位刚入幼教领域的或在幼教领域摸爬滚打多年的园长,都会一直探索的问题。今天,小编就和您说说跨世纪培养优秀园长的几个要点,希望对您有帮助。 首先,跨世纪认为“引领、示范、指导、激励”这八个字,是园长必备的能力。一般来讲,大家在“示范”和“指导”上会做得多些,而“激励”做得不够,但在幼儿园大环境下,每个人都会多少受到“激励”的影响,这和人的素质有关系。其实,在这八个字中,“引领”大家理解得还不够,但难度最大的也是它,“引领”包含了“激励”,比如在幼儿园招聘中,园长都要给老师讲在幼儿园你要成长为什么样的人才,像这样地去“引领”他们。“引领”就是指向目标,有目标才有积极性,才有工作动力。在跨世纪幼儿园,我们会实行轮岗制,目的就是适时对老师调整新的工作环境,不断激发他们的工作积极性和潜能。 具体来说: 1.首先,园长要管理好自己 如何做一名优秀的幼儿园园长?这几点不容忽视 管理无小事,你的一言一行都会影响你的老师,严于律己、吃苦在前,行动是最好的激励。在老师不听安排的情况下,首先要反省自己的工作方法是否得当,别人是你的一面镜子。你的老师是否从心里佩服你?你是否有这个能力?因此要不断反省自己,提高自己。人格魅力在管理中发挥重要作用。自身能力、素质也很重要。 2.其次,园长要管理好老师 一是要管理好工作,二是要管理好思想。 如何管理好工作呢? 第一,要确立工作目标,要围绕幼儿园的大目标来制定班级目标及个人目标。 第二,园长要重视绩效(当前的和长远的),绩效即业绩和效果。在思想没有问题的基础上,就是业绩为王,效果为先。 如何做一名优秀的幼儿园园长?这几点不容忽视 第三,园长的重要任务是围绕绩效进行各种创新并创造新战略、新市场、新家长。 (1)园长经常想:你是如何引领、激励、示范、指导员工?应形成具体的考核,避免只说不做,要指导行动,每个岗位都要建立常规工作要求。 (2)园长在大是大非前,一定要立场坚定、旗帜鲜明、绝不含糊。 (3)坚持营销常规做深做透,适当创新,毫不懈怠。沟通方法、营销活动是重点。 如何管理好思想呢? 毛主席说“思想工作是一切工作的生命线。人的思想要天天打扫,要像洗脸一样。”做思想工作是一门艺术,动之于情、晓之于理,而我们现在很多情况下却是面无表情、机械死板。思想工作要一手软、一手硬,工作上严格要求,生活上适当照顾。定期谈话不仅要谈,而且要谈出效果,一次谈话激励作用最少要保持一周或半个月。 幼儿园是启蒙教育,是孩子的社会性、人格品质、认知发展、行为习惯、情感态度、性格雏形等基本形成的重要时期,学前教育将直接影响孩子今后的一生。 因此,就我们施教区的孩子和家长情况来看,让孩子从小在我们幼儿园就接受良好的幼儿园启蒙教育,接受早期开发、早期教育,为顺利进入小学和今后他们的学习打下扎实的基础,是我们幼教工作者义不容辞的责任。而园长工作更是幼儿园工作中关键的一环,"一个好园长,就是一所好幼儿园"。 作为幼儿园的园长,我认为园长应做好桥梁作用,要成为校领导的助手、教职工的知音;要带领好全体教职工,严格按国家规定的有关法律、政策、方针依法办园,主动积极开展幼儿园各项工作,努力提高幼儿园保教质量和教师教学素养;要统筹考虑幼儿园各项经费的合理使用,督促财会人员规范做好收支帐及管好物品,作好当家人,园长及园长工作要时时刻刻经受得起任何时候的考验和检查。因此,园长德、才、学、识兼备,将极大的提高幼儿园的保教质量。 当一个园长容易,但是当一个好园长、优秀的园长并不容易。 为渴望成为园长的教师和追求卓越成长的园长,提升其运营管理能力,提供最有价值的成长干货、最实用先进的辅助管理工具,为幼教人打造“高速职业成长通道”,构建真正良性的“幼教人才生态圈”。 着力提升园长领导能力、组织能力、筹建能力、决策能力、经营能力、沟通能力、协调能力、创新能力。 实现从“事务型园长”、“经验型园长”向“经营型园长”、“管理型园长”的转变,走上职业之路,真正成为职业化园长,促进幼儿园的可持续发展。

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    花了一个月工资请店长吃饭!拿到美发店经营秘籍!!!

    能开好美发店的一定是有自己的方法的。小编千辛万苦从店长嘴里问到了经营秘籍!今天就给大家盘点一下那些美发店老板不轻易说的七种经营秘诀!   首先,你要有几个技术水平比较高的美发师!美发师,就是美发店的产品,首先产品要足够好,然后把店里的小工都培训到位,服务态度都要好。   第二招,与各大超市、酒楼、公司、政府、教育局等机构进行合作,给他们免费的理发券,来做前端的客户引流。   第三招,所有进店的客户,给他们一个无法拒绝的理由充卡。充卡的方法,今天我就不一一介绍了。   第四招,客户裂变。老客户如果带新客户来店里消费,老客户和新客户都可以享受折扣优惠。   第五招,对店里的理发师进行培训,全部升级成形象设计师。为了让客户的个人形象、精神、面貌更好,原来一个月理一次头发,做一次头发,现在变成半个月或十天做一次,增加店里的营收。   第六招,采购一些进口的洗发水、洁面膏、面膜、吹风机等产品,然后再来进行销售。   第七招,建立客户的数据库。把每个客户的手机号都录入到系统当中,并且添加客户的微信。如何利用这些客户数据呢?   1、给每年没有重复消费的客户发信息,提供一次免费理发服务。   2、每周把持续30天没来消费的客户统计起来,发信息提醒这些老客户。话术可以这样:距离您上次理发已经有30天的时间了,为了保持您的良好形象,我建议您本周到本店来理发。 发型师的人际专业,可以从以下四个方面来看: 1、发型师最基本的要求是能解决顾客的问题。 有很多的发型师认为为顾客服务,钱收了,顾客出门,就算完成和任务,沒事了。殊不知顾客花钱真正的用意,是希望要真正解决所遇到的头发的问题。 如果顾客走出美发店的大门时,仍对头发不满意,那她遇到的可能就是一位三流或不入流的发型师。因为一流的发型师服务后顾客会感谢他,二流的发型师,顾客会觉得付了钱,还算值得,三流发型师做完,顾客会埋怨他,而不入流的发型师,顾客连估都不给他做。三流或不入流的发型师只会扼杀美发店的回头客。 2、在意顾客的需求,而非以发型师自己的需求为需求。 有很多的发型师常常会不自觉地,过于在意自己的业绩,动不动就要求顾客做高消费顶目,如烫、染等;或是只考虑自己所谓的技术自尊,直接抬高价格,完全忽略顾客的预算与意愿,造成顾客消费的压力。 但这样一来,顾客的消费意愿降低,来店次数減少,不仅顾客得不到应有的美丽,也直接影响到发型师的生存。 3、关心顾客,将顾客当成朋友,而非仅仅只是交易对象。 发型师对顾客的生活、工作了若指掌,顾客的喜、怒、哀、乐也感同身受。 而顾客也认同发型师这个人,给予最大的支持与鼓励,当发型师有需求,顾客也会乐意配合,顾客与发型师成为交心的好朋友,而不只是金钱往来的交易对象。 4、主动关心顾客发型上的需求,以维护顾客美丽为最大宗旨。 随时掌握顾客最新的头发状态,主动联系,以保持顾客的美丽。 像有些发型师,会替顾客做好发型规划,遇到季节交替时,会为顾客设计好发型设计好发型或是告知最新流行资讯,或是提供适合顾客的店内优惠信息。 发型师的技术专业,则可从以下七个要点来判断: 1、发型师对自己的设计理意很清晰,而且会把设计理念完整表达,让顾客充分了解,为什么要这样设计发型的理由。 成功的发型师要能兼顾顾客头型、脸形、发质独特性,使发型设计出来以后,能充分展现顾客的优点,为顾客创造独特的气质与魅力。 2、技术操作过程中的讲解与说明 为让顾客对即将要经历的流程充分放心,无论是烫、剪、染、护任何消费,发型师都一定要为顾客做清楚的说明,甚至发型师在自己有空或必要时,要亲自为顾客操作,以确保品质。 3、发型师会非常在意发型最基本美感的呈现。 一个发型的美与丑,最基础的地方,就是要看发型的外围线顺不顺,能不能修饰脸形,也就是两边均不均等。 好的发型师应对自己的作品严格要求,绝不放松任何的细微差距。 4、对流行资讯要高度敏感。 美发是美的、流行的行业,成功的发型师应该对最新的美发流行资讯,拥有最敏说的嗅觉,永远保持领先。 5、 所设计的发型必需能吻合顾客的身份、年龄与职业。 发型是否流行或许很重要,但能不能恰如其分的表现顾客的身份与地位,是发型师更应该注意的重点。 6、不断地学习,进取。 成功的发型师永远不满足,永远想更好。这样的发型师是顾客的福气。 7、明确的售后服务。 售后服务是一种观念,一种态度,也是一个发型师对自己工作负责任的一种欺许。 任何顾客的不满意都是发型师最大的耻辱。拥有良好人际专业及技术的发型师,真正能符合顾客需求,满足顾客需求的发型师,永远不会被市场淘汰,在激烈的竞爭中永远能保持胜利者的姿态,立于不败之地。 好啦,今天的美发店经营秘籍就看到这里!!!!

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