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【物业观察】业主给物业送“锦旗”续：小区业主，请您先弄清这10个问题，再来指责我们

今年9月初，位于宁波镇海的中梁首府小区发生了业主给物业送“锦旗”的一幕，锦旗上的内容为“赠：万科中国好物业‘干啥啥不行收钱第一名’”，该事件立马刷屏网络，并引发国内多地业主模仿，也被媒体称为“锦旗门”事件。经过网络发酵，多家物业公司纷纷收到各类“造句锦旗”。小区业主是不是对物业有啥子误会以至于总是有业主问我关于物业的这样那样的魔性问题。

不回答吧···会显得物业人不友好！回答吧···但这些问题都回答了无数次了真的不想再重复了！

既然这么想了解物业，小编整理了一下，把这些答案收藏好下次再有人问你

你就潇洒地把文章丢给他看

一、物业到底是干嘛的啊？

你们是不是以为物业就是每天看看门、扫扫地、收收物业费？那你们就太天真了！这才是我们做的：

1、房屋共用部位的维护和管理；

2、房屋共用设施设备运行的维护和管理；

3、档案资料的管理；

4、环境卫生的管理；

5、秩序的维护；

6、交通秩序与车辆停放的管理；

7、房屋装饰装修的管理；

8、小区绿化、景观的管理；

9、各类工程报修并记录；

10、专人值班、专人接听电话的服务；

11、对外事务管理。

所以说物业并不是你们想的那么轻松！

二、物业费都包含了什么，凭啥要给？

物业管理服务费包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用； 物业公司办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。

朋友，你难道买了东西不给钱，物业服务从某种意义上来说就是一种商品，购买了该商品当然需要支付一定的费用。根据《物业管理条例》第四十一条规定业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

三、只要交了物业费，其他什么物业都得负责？

No No No 物业公司也是有它的责任范围的，物业不是万能的！

《物业管理条例》规定，物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。也就是说，物业服务企业是根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准，为业主提供质价相符的服务。

要求物业公司承担物业服务合同外的工作，都属于变相侵占物业企业和广大业主的权益。一方面，物业费不能全部用于物业服务合同范围内的物业服务支出，对业主合法权益也是一种侵害；另一方面，增加物业服务企业成本，也影响物业企业的经营管理和服务。比如说：业主家中供水供电供热等问题需要找专门负责的公司负责；房屋质量问题产生墙体开裂、其他业主违章搭建影响通风采光等都与物业公司无关 。

四、没住这个房子，凭啥要交物业费？

物业人常常会遇到这样的情况

“物业公司就是觉得业主好欺负

我房子两年没住，为啥还要交物业费？”

“没享受物业服务，就不该交物业费！”

“……”

你的房屋是空置的

但是物业公司的服务却没有空置

从物业费构成可以看出，物业费大部分属于为全体业主公共部分的管理、共用设施设备维修而支出的费用，多为针对整个小区全体业主而支出的费用，并不是专门针对某一业主服务收取的费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”

五、房屋有工程质量问题，凭啥还交物业费？

很多业主都表示，物业公司和开发商是一家，所以工程遗留问题物业公司必须要负责，如果不给业主维修好，业主就不交物业费，那如果物业公司和开发商不是一家呢？显然这个推理不成立，物业公司和开发商都是独立运作，资产都是独立核算的，不能将本属于业主和开发商之间的矛盾，转变成业主和物业之间的矛盾，业主不能要求物业为开发商前期的建筑质量负责，因此不能以物业费来抵消上述的历史遗留问题产生的损失，不能转嫁法律关系。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。

六、你们物业人是不是每天都很闲？

不，我们一点都不闲！

客服不畏无理业主的侮辱

保洁不畏臭气熏天的污物

保安严守社区门卫，反而被骂“看门狗”

每天第一个到岗，承担全社区责任的物业经理

时刻替业主排忧解难的工程人员

这些人每个岗位都有着不同程度的艰辛和难处，

并且全年无休，但是拿的却是和普通人差不多的薪资。

我们太难了！

七、我家里被盗了，凭啥还让我交物业费？

这个情况当然要就事论事了，分情况讨论了。家中被盗是一码事，缴纳物业费是另一码事，二者并不冲突影响。物业公司的职责在于维护整个小区的公共治安，并不对业主个人负责。如果物业公司正当履行了自己的义务，则不应当予以赔偿；否则应视物业公司过失情况应当予以赔偿。

根据《物业管理条例》 第35条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”，以及第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。

八、我家住底层，凭啥要交电梯费？

（包含在物业费当中）

一栋住宅，按所有权可划分为两部分，即专有部分和共有部分。专有部分是指业主自身拥有的空间，不予他人共享，共有部分是指全体业主可以共同使用的空间、部位、设施和设备，如：走廊、电梯等。高层住宅的电梯系统属共有部分中的共用设备，共有部分的特性是：产权上属全体产权人所有，功能上供全体产权人使用，实物形态上不能分割给各产权人。一楼业主也会有使用电梯去顶楼晒被子或者去地下停车场的时候，所以不能以不使用电梯来拒交电梯费。

九、我自己的家为什么不可以用来住改商？

住改商是违法的行为，住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区地产管理部门审批。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。住宅的使用性质是居住，如果人人都将房屋性质进行改变，那么小区将不再是舒适的小区。

违反上述第一款规定，由区房地产管理部门责令其限期改正，恢复原状，可以并处一千元以上一万元以下的罚款。违反上述第二款规定，由有关行政管理部门按照各自职责和相关法律、法规的规定处罚。

十、对物业服务不满，我该怎么做，能不能不交物业费？

不能要求物业公司提供本来不属于它提供的服务，然后说没服务好，所以不交服务费，那物业公司就要被冤枉哭了。

从严格意义上来讲，拒缴物业费属于违约行为，因为相关法律规定，业主只有履行缴纳了物业费的义务，业主才有权利问责物业。如果物业公司提供的服务达不到合同约定的标准，说明服务质量不到位，业主委员会当对其进行监督，并要求进行整改。物业公司没有进行整改的，可以根据合同的约定改聘其他物业公司来管理小区。业主对物业服务不满意，一定要以物业服务号合同为准，不能想当然的觉得我想物业是怎样，物业就该是怎样。任何脱离物业服务合同本身去谈物业费的都是在耍流氓。

作为一个摸爬滚打的物业人

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