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物流地产三大认识误区

作者｜仓库管理员 来源｜资管云

大家好，我是智信研究院的仓库管理员，在马驹桥管了个小仓库，负责年度资管蓝皮书和月刊的分发、转运，偶有闲暇便给公司写写研究文章赚几两酒钱。昨天，仓库的业主突然要涨租金，说不涨租金活不下去了，扯些什么经济不景气、金融去杠杆，地主家也没有余粮啊云云。

说来也巧，我上周六刚借着公司福利蹭了场闭门沙龙，聊的正是物流地产现状、前景与投资机会。便现学现卖，给业主传授了下业内大佬们所讲的物流地产投资逻辑和运营管理经验。嘿，业主听完，当场给免了半年的租。

免租金事小，但这从大佬们那里讨来的经验却不敢专美，遂成此文，以飨诸君。

开篇先聊一个很有意思的现象，此次参与沙龙的嘉宾有一大半来自持牌金融机构，包括银行、保险、信托等金主，但交流下来却发现，他们绝大部分都没有投过物流地产。大家都看到了物流地产的火热，也都了解当前物流地产的平均投资回报要高于商业地产，却都不敢投。理由也异口同声：投资周期太长。

部分刚参与进来和已深耕多年的一些机构心里也开始嘀咕：物流地产行业还有没有发展空间？拿地价格越来越高，有的优质资产包的价格一个月内涨了10%、甚至20%！靠讲故事从政府手里拿地也行不通了，说一千道一万都没用，政府只要税啊！

我也听得一头雾水，直到听到驿盟园区孔庆广总的一句话才豁然开朗：做物流地产要去地产化思维。

是啊，裹足不前的金融机构、心生疑窦的参与者，其实都陷入了“地产化思维”的误区。具有多重属性的“物流地产”显然绝不只是“地产”，那快进快出、依赖开发性收入的地产投资逻辑自然也不适用。结合多位参会大佬的分享，我简单总结了“地产化思维”导致的几个误区，也列了些可选的应对策略，供大家拍砖。

世邦魏理仕中国区工业及物流服务部负责人 罗瑾

拿地难的误区

——难不在“地”，而在“税”

拿地难似乎是行业共识，逻辑也很简单：物流地产投资强度不足，经济效益低、税收少，地方政府不支持。

但细究其中，地方政府并非不支持物流地产，只是不满于其税收贡献不足。如果能够满足地方政府对于税收的期待，拿地难的问题是否就可以迎刃而解？那问题的关键就转化为如何让税收落地，也即是如何实现物流地产结算中心的功能。

建议物流地产运营商分两步走：一是筛选出合适的行业、合适的客户，能够有税落地；二是说服客户接受支付交易和资金结算服务，从而实现税收落地。那如何说服客户将税收落地呢？听起来很有难度，不如先来看下第二个误区。

安徽驿盟物流科技有限公司董事长、全经联物流产业委员会主任 孔庆广

招商难的误区

——做专业运营商，别做“包租婆”

现阶段很多物流地产空置率很高，在招商都很困难的情况下，更别提说服客户将税收落地了。其实，招商难的主要症结在于“包租婆”式的运营模式。前些年一些参与者“大干快上”地以地产化的思维囤积了大量土地，并采取简单粗暴收租金的模式进行运营，近来渐渐尝到了苦果，客户不断流失。随着物流行业的发展及客户需求的升级，专业的物流地产运营商取代大量的“包租婆”是大势所趋。

而要成为专业的物流地产运营商，可从以下几个方面着手：

首先是实现网络化，单点、纯仓储型的项目就是纯粹的地产项目，没有太大意义，做物流地产必须实现跨区域的网络联盟，通过资源整合实现产业聚集；

其次是平台化，物流地产运营商需要搭建公共服务体系，为客户提供全方位的服务，最重要的是要建立全程可视的一体化物流信息服务平台，推动物流、信息流、资金流三流合一，实现数据的积累和沉淀；

最后是资本化，在网络化、平台化的基础之上，打通产业与资本对接的链条，通过产业基金、供应链金融等资本化服务提升客户粘性，进而促进税收落地。

深创投不动产基金管理（深圳）有限公司首席投资官 孔令艺

算账难的误区

——不能只着眼于土地的账

既然提到了资本化，再回到开篇提到的现象——很多金融机构认为物流地产投资周期太长，算不过账来——其实这也是因地产化思维而产生的误区。物流地产的投资不同于地产，不能只着眼于土地的账，真正的收益在于长期运营收入和提供其他附加服务带来的收入，而不是开发性收入。

比如，金融机构在进入物流地产开发的同时，就可以绑定入驻的客户，以物流地产为载体，通过产业基金、供应链金融等形式满足客户上下游的融资需求，由此获得的回报要比不断下行的净租金回报率丰厚的多。

当然，不同背景的参与方，算账的逻辑自然不同。但只要跳出地产的思维，总能找到与自身资源相匹配的获利空间。

至于REITs等工具是否能够顺利推出，对于手握物流地产长期、稳定、充沛现金流的投资人而言，只是时间问题罢了。