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物业保安基础知识培训手册文字版

　　

　　1、物业管理的概念：物业管理，是指业主、物业服务企业或者其他管理人对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　2、物业保安服务指依法成立的物业管理服务公司按承接管理的物业服务合同规定向管理区域内提供的专业化、社会化安全防范服务及相关秩序服务。

　　3、所属的公司名称、企业理念。

　　4、物业公司保安工作的核心内容：“防火、防爆、防盗、防破坏”，各安保岗位依照岗位细则分别履行“四防”中某个环节的工作。

　　5、巡逻保安服务的主要任务是:维护巡逻区域内和保护目标周围的正常治安秩序;预防、发现、制止各种违法犯罪行为;及时发现各种可疑情况,警戒、保护刑事案件、治安事件和治安灾害事故现场;检查发现防范方面的漏洞;平息巡逻中突发事件和意外事故。

　　6、遇有违法犯罪分子实施犯罪行为的主要处理方法是:及时予以制止,并尽量将其抓获送交公安机关;迅速报告公安机关;疏散无辜群众。

　　7、遇有聚众闹事的问题的主要处理方法是:控制、稳住领头者;疏散围观者;迅速报告有关部门及公安机关,平息事件;协助相关单位处理问题;防止事态扩大。

　　8、遇有疯、傻、醉汉闯入守护目标的主要处理方法是:将其劝出守护目标范围,无效时,通知其家属、单位及公安机关实施控制、监护。

　　9、守护目标范围内发生盗窃案件的主要处理方法是:迅速向公安机关报案;保护好现场;安抚受害者;注意守护目标范围内可疑人员。如抓获犯罪嫌疑人,应迅速移交公安机关,防止其逃跑。遇闯卡车辆,应记下车牌号及车辆特征,报告公安机关。

　　10、发现守护范围内有形迹可疑人时的主要处理方法是:留心观察,注意其行为发展,并及时向有关领导报告,做好控制工作。

　　11、违反治安管理行为的主要内容是:扰乱公共秩序的行为;妨害公共安全行为;侵犯他人人身权利行为;侵犯公共财产的行为;妨害社会管理秩序行为;违反消防管理行为;违反交通管理行为;违反户口或居民身份证管理行为。

　　12、正当防卫的条件是:1.正当防卫的不法侵害条件:必须有真实存在的不法侵害行为,才能进行正当防卫;必须针对正在进行的不法侵害行为,才能实行正当防卫。2.正当防卫的防卫条件:正当防卫必须针对不法侵害者本人实行;正当防卫不能超过必要限度,造成不应有的损害。

　　13、防卫过当:指行为人的防卫行为超过了必要限度,给对方造成了不应有的损害的行为。

　　14、保安员处理问题应遵循的原则:保安员在履行自己的职责时,会遇到许多问题需要处理,在维护业主(租户)的安全和利益的同时,依法办事,依法执行政策, 不徇私情,以理服人。

　　15、保安守护工作的涵义是指保安人员根据有关服务的协议(委托管理合同、业主公约),采取各种有效措施,对指定的人、财物、场所地以及其他对象所进行的看护和守卫活动。从宏观看,对一个住宅小区、对一栋或一组大厦，以及对一个工业区等物业的保安工作实际上就是保安守护工作,只不过物业管理保安工作不承担生命及财产的保险责任。

　　16、责任性投诉：因物业公司未能履行物业服务合同中约定的责任、小区正常生活秩序受到影响而引起的业主（住用人）投诉。

　　17、非责任性投诉：非物业公司在物业服务合同中约定履行的责任范围、但小区正常生活秩序受到影响而引起的业主（住用人）投诉。

　　18、公共秩序维护的定义：对小区公共秩序进行安全防范，协助政府执法部门维护小区公共秩序。

　　19、保安巡查中发现业主疾病晕倒，正确的处置方式是立即拨打急救电话、疏通急救车道路、设法通知患者家属。

　　20、保安巡检时发现一处电线裸露，应采取的处置方式是：报告公司维修部门，疏散隔离周围人群，避免事故发生。

　　21、车辆进入小区应停放在规划好的停车位上。机动车在辖区内道路上的限速是时速不得超过 15 公里。

　　22、消防通道的照明灯，指示灯应常亮，对贵重设备灭火时适用二氧化碳灭火器。

　　23、火灾现场对人的危害主要有：缺氧 、 高温 C、毒性气体 、尘害。

　　24、灭火通常有四种方法：冷却法、窒息法、隔离法、抑制法。

　　25、火警的处置方法是：

　　1）应立即拨打报警电话“119”，并报告有关单位领导；

　　2]切断火警现场的电源，找到附近的水源，以防消防人员到达现场时可立即投入灭火。

　　3）抢救火场物资。

　　4）协助消防人员维护好现场秩序，防止坏人趁火打劫。

　　26、如发生车辆冲岗、从入口绕行等可疑情况，应首先设法截停车辆，同时在第一时间报告控制中心处理。

　　27、可能涉及到承担法律风险、物业服务所在辖区内发生客户被绑架、谋杀事件和保险理赔相关风险转移的突发事件，须在事件发生后立即知会、征询公司法律事务人员的意见。

　　28、如发生驶出的机动车辆无车牌或无车辆临时停放服务凭证等异常情况，应立即报告控制中心和上级，查验并登记车主的有效证件，包括车辆行驶证、驾驶证 车牌号车型等，进行人、车、证的核实，经车辆所有权人或单位证实并在《驶出车辆异常情况登记表》上签名后方可放行。

　　29、消防栓的正确使用方法：开启消防栓箱的门，将消防带的接合器对准消防阀门的接合器，向逆时针方向打开阀门、铺设水带链接水枪开始灭火。

　　30、在出入口保安值守工作中，保安员按照规定应履行好验证、登记、报告、交接班等项工作。

　　31、门卫执勤的基本要求是“四勤”、“五要”。“四勤”指眼勤、脑勤、腿勤、手勤。“五要”是指执行制度要严格，查验工作要细致，处理问题要灵活，要提高处置紧急情况的能力，要文明执勤。

　　32、物业保安服务工作内容：

　　（1） 维护公共场所秩序及治安安全。

　　（2） 负责各出入口的警戒工作。

　　（3） 负责非正常出入时间出入者的记录工作。

　　（4） 负责物品的管理工作。

　　（5） 负责巡逻巡视工作。

　　（6） 负责要害部位钥匙的管理工作。

　　（7） 负责重大活动的特别协助和保安工作。

　　（8） 负责确认各楼宇大门是否锁好等工作。

　　（9） 负责所有车辆（包括自行车)停放，交通秩序等安全疏导的管理工作。

　　（10）负责危险物品(易燃，易爆、有毒、腐蚀，放射物品)的监管，及协 助有关部门处理工作。

　　（11）负责二次装修施工人员的出入验证及施工现场治安防火安全工作的 监管，并协助办理有关二次装修审批手续工作。

　　（12）发生刑事案件和违法事件，负责按有关法规条例实施权限内的工作， 并配合政府做好有关工作．

　　（13）负责制定和实施各类突发事件的防范及处理程序，包括但不限于火警处理程序；水浸处理程序 ；气体泄漏处理程序 ；宾客伤害处理程序 ；罪案现场处理程序 ；盗窃处理程序；可疑物体或爆炸物的处理程序 ；停电及电力中断的处理程序；交通事故处理程序 ；处理拾获财物的处理程序 ；暴雨、台风处理程序 。

　　（14）负责消防器材、工具的配备、使用和维护等管理工作。

　　（15）负责消防安全管理工作，负责制定实施防火安全等工作、并负责监 督、整改、消除各种灾害(包括火灾)的隐患。

　　（16）做好与政府有关主管机关(包括公安机关。消防局，安全局、交通管 理机关、治安联防)的联络、配合等有关工作。

　　（17）负责灾害发生时的通报、联络、应急广播以及火灾的初期灭火避难 诱导检验、救护等工作的实施。

　　（18）负责印制紧急疏散图、配备必要的防火标志。

　　（19）负责正常公共秩序的维护与管理工作。

　　（20）负责物业内各种设施，设备完好程度的检查，及向有关部门通报的 工作。

　　（21）负责关闭公共区域不必要的照明及水源阀门的工作．以降低不必要 的能耗。

　　（22）负责保安内部人员各种培训工作的计划，组织和实施。（23）负责其他与防范、防灾、维护公共秩序有关的业务工作。（流利的说出说你所在岗位属于该内容中的那几个方面？）

　　33、物业保安工作必须熟悉的内容：守护区域内可供使用的电话位置和使用方法；值班室、友邻单位、当地公安机关、联防治保组织的位置电话号码；特别是火警、盗警等报警电话号码更应熟记。

　　34、遇偷盗、抢劫时的处置方式：

　　a保持冷静、沉着应对并立即发出信号，通知各岗位保安人员；切毋轻易接近罪犯,确保自身安全;

　　b若罪犯正在企图作案时，应间隔距离暗中观察，不要惊动，并尽快设法通知领班布置合围，捉拿现行；

　　c可能情况下,及时报警,请求警方到场处理;

　　d若罪犯正在行凶时，须智勇双全，一方面尽力制止不法行为，一方面在大声呼叫邻近保安协同擒获；

　　e若罪犯正在逃跑时，应迅速用对讲机呼叫各岗保安（尤其是门岗保安），讲清罪犯的外貌、衣着、特征及人数等，如有凶器，要特别提醒防备；

　　f对现场或在追捕中罪犯所留下的遗物，千万不可自行处理，以便警方取证处理，必要时，进行拍照、录像。

　　35、保安员在物业小区内维护秩序只能运用巡视查看、制止不良行为、疏导人群有序流动等引导、劝阻、提示、告诫等方式，而无权查处违法行为。

　　36、爱岗敬业是一个保安员做好本职工作的重要前提。提倡爱岗敬业，就是要求保安员：认识保安服务的社会价值；勇于承担职业责任；提高履行职责的能力；不能玩忽职守。

　　37、保安人员在门卫处实施验证、登记、疏导等保安服务活动所针对的对象是出入的人员、车辆、物资。

　　38、小区内突然停电，整体安全会受影响，隐患因停电而存在物业公司保安部门应采取的措施：应按照停电应急预案开展工作，保安部门重点做好以下几点：

　　1）安排专人协助工程部门监控后备发电机运行，以免出现故障；准备充足燃料以备发电机长时间的运行需要。

　　2）安排保安员在电梯厅维持秩序，并控制消防电梯使用人数，以免出现过载。

　　3）为各岗位保安员配备应急灯和手电筒；安排保安员持应急灯和手电筒于消防楼梯处护送低楼层住户上下。

　　4）电梯使用高峰期张贴通告于大门醒目位置及不断发布最新消息；

　　5）增派保安员到现场维持秩序和协助工作，不断于楼层间穿插巡逻，提醒住户注意治安和消防安全。

　　39、停车厂丢车赔偿的法律问题　：一旦停车场内车辆丢失，车主以停车场负保管责任为由要求物业公司赔偿巨额损失。物业公司的应对：

　　1）停车场注明收取的是车位租金、故无证据证明双方之间存在车辆保管关系，而是车位有偿使用关系，物业公司不承担丢车之民事赔偿责任。

　　2）如果物业收取停车场费用是服务费，即可证明双方之间存在车辆保管关系。物业公司必须承担部分民事赔偿责任。　

　　40、保安巡逻工作应注意的事项是：在时空控制上应注重系统管理；经常结合治安方面的情况，及时调整力量和巡逻方法；经常教育巡逻人员增强危险观念，要求每个巡逻人员在巡逻中，要全神贯注，细心观察，不忽视一点可疑迹象，不放过任何应该解决处理的问题，夜间巡逻要更加注意行人、车辆表现出来的可疑点，以及不正常的烟、光等。